Hoge Raad oordeelt: OZB-onderscheid woning/niet-woning wordt nog verder aangescherpt

Op 16 september 2016 bepaalde de Hoge Raad (HR) al dat vakantiewoningen voor de OZB moeten worden gekwalificeerd als woning. Wat inhoudt dat er over de vakantiewoningen geen OZB voor de gebruiker geheven mag worden. Bestaat het park voor meer dan 70% uit huisjes dan dient de gehele gebruikersaanslag te vervallen. In de uitspraak van 5 januari 2018 scherpt de Hoge Raad de uitleg OZB-onderscheid woning/niet-woning nog verder aan.

Om tot een correcte WOZ waarde te komen is het van belang dat het WOZ object op de juiste manier wordt afgebakend. In de regel wordt een recreatiepark als één geheel aangeslagen. Voor de gemeentelijke OZB wordt er onderscheid gemaakt tussen een woning en een niet-woning. Zo betalen gebruikers en eigenaren van een niet-woning een ander ozb-tarief dan eigenaren van een woning. In de meeste gevallen is het duidelijk of een WOZ object een woning of een niet-woning betreft, slechts bij een kleine categorie objecten is dat minder duidelijk, denk hierbij aan verpleeg- en verzorgingshuizen en recreatieterreinen. Een recreatieterrein bestemd voor verblijfsrecreatie met meerdere vakantiewoningen dat als zodanig wordt geëxploiteerd, vormt één zelfstandig WOZ-object. Maar moet dit WOZ-object voor de OZB nou als een woning of een niet-woning worden beschouwd? De wet bepaalt dat het woningtarief geldt als meer dan 70% van de waarde van het geheel bestaat uit woondelen. Wordt het object aangeslagen als een niet-woning, dan zal over de waarde zowel eigenaren als gebruikersbelasting worden geheven. Doorgaans liggen de niet-woningtarieven hoger dan het woningtarief voor eigenaren. Jaarlijks wordt het ozb tarief door de gemeente opnieuw bepaald.

Voor de Wet WOZ is een onroerende zaak een woning indien de WOZ-waarde van het object als geheel in hoofdzaak (voor meer dan 70%) kan worden toegerekend aan delen die (volledig) dienen tot woning, dan wel aan delen die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Hiermee wordt bedoeld dat een object moet worden aangemerkt als woning wanneer deze geschikt is om te worden gebruikt als woning. In de uitspraak van 5 januari 2018 scherpt de Hoge Raad de uitleg OZB-onderscheid woning/niet-woning nog verder aan. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat ook de ondergrond en de parkwegen die naar de vakantiehuisjes leiden, dienen te worden aangemerkt als woondelen.

In 2006 is de gebruikersbelasting OZB voor van woningen afgeschaft, daarmee betalen huurders in de meeste gevallen geen OZB. Tegelijkertijd is toen de woondelenvrijstelling ingevoerd om ook gebruikers van woondelen binnen niet-woningen te laten meeprofiteren van deze afschaffing. De woondelenvrijstelling houdt in dat de er geen gebruikersbelasting wordt geheven over de waarde van die delen van het object welke dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Voor vakantieparken welke als geheel een aanslag ontvangen en de waarde van het wonen gedeelte (chalets, huisjes, stacaravans, trekkershutten) meer dan 70% van het geheel bedraagt, dient de OZB-gebruiker te vervallen! Vervalt de gehele OZB gebruikersaanslag en wordt het hoge niet-wonentarief omgezet in het lage wonentarief, dan levert dat in de praktijk voor parkeigenaren een forse besparingen op.

Met de uitspraak van de Hoge Raad in de hand, raadt Michel Uyen, directeur van Previcus Vastgoed, recreatie-ondernemers aan om kritisch naar de aanslag onroerendezaakbelasting te kijken. Wanneer u denkt dat de waarde correct is vastgesteld, ga er dan niet gelijk vanuit dat ook het opgelegde tarief klopt. Het laatste gaat vaak fout en juist hierin zit de te realiseren belastingbesparing. Indien u in aanmerking komt voor een verlaging en/of wijziging van de tariefstelling, kan de daarmee samenhangende belastingbesparing ook voor de vijf voorgaande jaren worden teruggevraagd.

Contact opnemen10 MINUTE EXPERT REVIEW