WOZ Academy

Wat is de WOZ waarde en waarom moet ik het controleren?

Skyline van huizen

In het begin van het jaar ontvangt iedereen die eigenaar of huurder is van een pand het aanslagbiljet voor gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen. Op het aanslagbiljet staat ook de WOZ waarde van jouw woning.

  • Wat is de WOZ waarde?
  • Hoe bepalen gemeenten de WOZ waarde?
  • Waarom moet je de WOZ waarde controleren als je niet te veel belasting wilt betalen?

Deze vragen worden beantwoord in dit hoofdstuk.

Waarde Onroerende Zaken

Wat is de WOZ waarde en wat betekent dit? WOZ staat voor ‘Waarde Onroerende Zaken’. Deze waarde geldt dus niet voor roerende zaken.

Onroerende zaken zijn bijvoorbeeld de grond en de gebouwen die hierop staan, zoals een woning. Maar ook een loods, winkel, vuurtoren en zelfs een achtbaan krijgen een WOZ waarde toegekend. Roerende zaken zijn dan weer de zaken die verplaatsbaar zijn. Een camper heeft bijvoorbeeld geen WOZ waarde.

WOZ als grondslag voor belastingen

De WOZ waarde is de grondslag voor veel belastingen die je moet betalen, bijvoorbeeld de onroerende zaakbelasting en de inkomstenbelasting. Dit is dan ook de reden waarom het van belang is om de WOZ waarde vast te stellen en te laten controleren.

Een te hoge WOZ waarde betekent namelijk dat je te veel belasting betaalt. Als de WOZ waarde niet klopt, zijn de belastingen onevenredig verdeeld over de mensen. Zo kan het zijn dat je onterecht veel meer moet betalen dan een ander. Het is dus altijd verstandig om hier door een deskundige naar te laten kijken.

Welke belastingen er allemaal aan de WOZ waarde gekoppeld zijn lees je in het hoofdstuk ’WOZ waarde: welke belastingen zijn er gekoppeld aan de WOZ?’.

Hoe bepaalt de gemeente de WOZ waarde?

De gemeente bepaalt de WOZ waarde van jouw woning op basis van de geschatte marktwaarde, oftewel het bedrag dat het huis zou opleveren wanneer deze zou worden verkocht. De marktwaarde wordt gebaseerd op een aantal kenmerken.

WOZ Waardepeildatum

De waardepeildatum is de datum waarop de marktwaarde van jouw woning bepaald wordt. De WOZ waarde voor 2022 wordt bijvoorbeeld berekend op basis van waardepeildatum 1 januari 2021. Dit is de datum die als uitgangspunt dient. Dit wil zeggen dat de gemeente zal moeten kijken naar wat jouw pand waard is naar aanleiding van de stand van zaken op 1 januari van het vóórgaande jaar.

Primaire objectkenmerken

Om de WOZ waarde te berekenen gaat de gemeente op zoek naar recent verkochte panden bij jou in de buurt, welke vergelijkbaar zijn met jouw woning. Het is dus belangrijk om te kijken of de gebruikte referentiepanden ook echt vergelijkbaar zijn. Zo kan een rijtjeswoning niet worden vergeleken met een vrijstaande woning. Daarnaast moet de verkoopprijs van deze panden nog teruggerekend worden naar de situatie op 1 januari.

Bij de berekening op basis van referentiepanden wordt gekeken naar de primaire objectkenmerken. Dit zijn de kenmerken die een feit zijn en niet door verschillende mensen anders beoordeeld kunnen worden. Zoals:

  • De gebruiksoppervlakte (voorheen: de inhoud).
  • Het bouwjaar.
  • De bijgebouwen.
  • De perceelgrootte.

Secundaire objectkenmerken

Ook moet de gemeente nog rekening houden met het verschil van de staat van de referentiepanden en jouw pand. Dit zijn de secundaire kenmerken. Het gaat hierbij om kenmerken die door iedereen anders geïnterpreteerd worden en zijn daarom niet feitelijk zoals de primaire kenmerken. Zoals:

  • De kwaliteit.
  • Het onderhoud.
  • De uitstraling.
  • De ligging van het pand.

Zoals je ziet spelen bij secundaire objectkenmerken niet alleen eigenschappen van de woning zelf een rol, maar ook omgevingsfactoren zoals de ligging. Als jouw woning zich bijvoorbeeld nabij een agrarisch bedrijf, hoogspanningsmast of basisschool bevindt, dan kan dit een negatieve invloed hebben op de waarde.

Bij een bezwaar is op het gebied van secundaire kenmerken de meeste winst te behalen. Over deze kenmerken kun je immers discussiëren. Stel: jouw huis wordt vergeleken met het huis van de buurman. Hij heeft kort geleden zijn keuken laten verbouwen. Jouw keuken is echter verouderd. Het huis is op dit punt dan niet te vergelijken.

Verschil tussen WOZ en de huidige marktwaarde

Let op: de WOZ waarde is niet helemaal hetzelfde als de huidige marktwaarde, ze dienen namelijk een ander doel. De WOZ waarde is een fictieve toets op basis waarvan de belastingen worden berekend en de huidige marktwaarde speelt een rol bij de verkoop van een pand. Zo is de WOZ waarde gebaseerd op basis van gemiddelden en is de huidige marktwaarde een uitgebreide toets door een taxateur.

Wil je graag een uitgebreidere uitleg over hoe de WOZ-waarde wordt berekend? Lees dan het uitgebreide artikel van de Waarderingskamer.

Waarom moet je de WOZ waarde controleren?

Het is van belang dat je altijd de vastgestelde WOZ waarde controleert. Bekijk bijvoorbeeld of de gemeente goede referentiepanden heeft gebruikt. Zijn er misschien beter vergelijkbare panden die de gemeente over het hoofd heeft gezien? Controleer ook of de gemeente genoeg rekening heeft gehouden met de secundaire kenmerken van jouw pand. En kloppen de primaire kenmerken wel?

Dit zijn allemaal gegevens die de gemeente in eerste instantie niet kenbaar maakt. Wij vragen daarom altijd deze informatie altijd op bij de gemeente en gaan alle stappen na om te kijken of de waarde goed is vastgesteld.

Bij de controle kun je de gegevens die de gemeente gebruikt heeft om de WOZ waarde vast te stellen bij de hand houden. Hoe kom je aan deze gegevens? Vaak zien we dat het taxatieverslag meegezonden wordt bij het aanslagbiljet, via mijnoverheid te raadplegen is of via de website of portal van de gemeente. Mocht het taxatieverslag met de onderbouwing en totstandkoming van de waarde op de hiervoor benoemde mogelijkheden niet bekend gemaakt zijn, dan kan je onderbouwing opvragen bij de gemeente. Wil je hier mee over weten? Lees dan het hoofdstuk ‘Waar kan ik de WOZ waarde van mijn woning inzien?’.

Mocht je hulp nodig hebben bij deze controle, dan kun je altijd contact met ons opnemen.

VORIG hoofdstukVOLGEND hoofdstuk