WOZ Academy

3.1 WOZ Bezwaar: Waarom moet ik WOZ bezwaar maken en wanneer heeft het zin?

Skyline van huizen

De gemeente stelt de WOZ waarde van jouw pand vast. Als je het hier niet mee eens bent, dan kun je een WOZ bezwaar indienen. 

  • Waarom zou je bezwaar maken tegen de WOZ waarde?
  • Wanneer heeft het zin om bezwaar te maken? 
  • Welke factoren spelen een rol bij het vaststellen van de WOZ waarde?
  • Welke gegevens kun je (laten) controleren?

Deze vragen worden beantwoord in dit hoofdstuk.

Waarom bezwaar maken tegen de WOZ waarde?

Waarom zou je een bezwaar aantekenen? Aan de WOZ waarde zijn verschillende belastingen gekoppeld. Een te hoge WOZ waarde betekent dat je te veel belasting betaalt. Zodra de waarde wordt verlaagd, zie je dit terug aan de kosten van de belastingen. 

Wanneer heeft het zin om bezwaar te maken tegen de WOZ waarde?

De vraag wanneer het zin heeft om een WOZ bezwaar in te dienen, is lastiger te beantwoorden. Je kunt dus bezwaar indienen wanneer je het niet eens bent met de hoogte van de WOZ waarde. Maar hoe weet je of de WOZ waarde goed vastgesteld is?

De gemeente heeft verschillende methodes tot haar beschikking om de waarde vast te stellen. Bij het bepalen van de WOZ waarde spelen er veel verschillende factoren mee. Als er gebruik wordt gemaakt van een algemeen rekenmodel of onjuiste gegevens, dan wordt er soms een fout wordt gemaakt in de bepaling. 

Bij het checken van de WOZ waarde is het dan ook nuttig om al deze factoren na te lopen. Welke gegevens heeft de gemeente gebruikt? Mochten deze gegevens niet kloppen, dan kan het interessant zijn om bezwaar te maken. 

Controle van gegevens: welke factoren spelen een rol bij het vaststellen van de WOZ waarde?

De volgende punten zijn altijd van belang om te controleren bij een WOZ bezwaar:

Referentiepanden

Om de waarde van uw woning vast te stellen maakt de gemeente gebruik van referentiepanden (ook wel vergelijkingsobjecten). Dit zijn objecten in de nabije omgeving die binnen één jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. (Voorbeeld: voor waardepeildatum 01-01-2021 zal er worden gekeken naar verkopen tussen 01-01-2020 en 01-01-2022.)

Niet alle verkopen die binnen de juiste periode vallen en in dezelfde omgeving zijn gelegen, kunnen als referenties gelden. Het gaat er ook om dat de verkopen vergelijkbaar zijn met jouw pand. Het is van belang dat zaken als objecttype, bouwjaar, oppervlakten en onderhoudstoestand enigszins vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn, maar hoe meer overeenkomsten, hoe sterker het referentiepand is. 

Mocht het zo zijn dat jouw pand vergeleken is met een totaal ander object, dan bestaat de kans dat er een fout is gemaakt. Daarnaast is het ook mogelijk dat goed vergelijkbare objecten over het hoofd worden gezien, wat ook kan zorgen voor een foute vaststelling van de waarde.

De gemeente zal in het merendeel van de gevallen jouw pand onderbouwen met drie referenties. Het is niet wettelijk vastgelegd dat er drie referentieobjecten aangedragen moeten worden, maar de waarderingskamer noemt het wel in de waarderingsinstructie, waardoor het wordt gezien als de norm. Ongeacht het aantal, je kunt op het taxatieverslag altijd terugvinden met welke panden in de omgeving jouw woning wordt vergeleken.

Perceeloppervlakte en gebruiksoppervlakte

Bij het vastellen van de WOZ waarde wordt er gelet op: 

  • Primaire objectkenmerken.
  • Secundaire objectkenmerken.

De perceel- en gebruiksoppervlakte zijn voorbeelden van primaire objectkenmerken. Dit zijn de kenmerken die een feit zijn en niet door verschillende mensen anders beoordeeld kunnen worden. Denk hierbij bijvoorbeeld ook aan het adres, het type object of het bouwjaar. Zo dus ook het perceeloppervlakte (het aantal vierkante meter zoals vermeld in het Kadaster) en de gebruiksoppervlakte (de bewoonbare vierkante meters binnenshuis). 

Hoewel dit feitelijke kenmerken zijn, kunnen er toch ook in deze primaire kenmerken fouten zitten. Het is dus altijd goed om te checken of het perceel (zoals door de gemeente vermeld op het taxatieverslag) overeenkomt met wat er daadwerkelijk in het kadaster staat. 

De gebruiksoppervlakte is lastiger te controleren, maar niet minder belangrijk. Voorheen werd er gekeken naar inhoud en kubieke meters. Nu wordt dit berekend aan de hand van de vierkante meters. Via de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is te controleren of de vierkante meters goed geregistreerd zijn en hier geen fout in is geslopen. 

Objectonderdelen

Ook de bestaande objectonderdelen (bijgebouwen) zijn een voorbeeld van een primair objectkenmerk. Hoewel de gemeente jaarlijks twintig procent van de objecten zou willen en moeten bezoeken, wat neer komt op één keer per vijf jaar, gebeurt dit niet altijd. Hierdoor kan het zijn dat de objectonderdelen worden beoordeeld op basis van bijvoorbeeld een luchtfoto of andere bekende gegevens. 

De praktijk leert dat die gegevens niet altijd juist zijn. Zo kan er bijvoorbeeld worden uitgegaan van een aangebouwde garage, terwijl de garage vrijstaat van de woning. Of dat er een berging/schuur wordt meegenomen in de waardering, terwijl dit slechts een overkapping is of er helemaal geen sprake is van een bijgebouw. Ook kan het zijn dat de gemeente een vergunning heeft afgegeven voor een dakkapel en er daardoor vanuit gaat dat deze ook is geplaatst, wat in werkelijk niet zo hoeft te zijn. 

De genoemde voorbeelden hebben allemaal effect op de WOZ waarde. Het kan zijn dat je denkt dat de waarde op het aanslagbiljet reëel is, maar het is dus slim om alsnog te controleren of de gemeente daadwerkelijk is uitgegaan van de juiste objectonderdelen. Deze kenmerken zijn evenals de bovenstaande punten terug te vinden op het taxatieverslag. 

KOUDV + L

Zoals aangegeven zijn er ook secundaire objectkenmerken. Het gaat hierbij om kenmerken zoals kwaliteit, onderhoud en ligging. Deze kunnen door eenieder anders geïnterpreteerd worden en zijn daarom niet feitelijk zoals de primaire kenmerken. 

Ter beoordeling van de factoren hanteert de gemeente de KOUDV + L methode (bij sommige gemeente KOLDU). KOUDV + L staat voor het volgende:

K = Kwaliteit

De kwaliteit staat voor de bouwkundige kwaliteit van het pand. Het gaat hierbij dus om bijvoorbeeld de fundering, vloeren of het dak. Mochten er problemen zijn met de fundering waardoor er sprake is van verzakking, dan zal de gemeente hier dus bij het punt ‘kwaliteit’ rekening mee moeten houden.

O = Onderhoud

Men denkt vaak dat onderhoud onderdeel is van kwaliteit, maar er zit wel degelijk verschil in. Wanneer er sprake is van achterstallig schilderwerk of verrotte kozijnen wordt het gezien als onderhoud. 

Als er is uitgegaan van een normale onderhoudstoestand, terwijl er sprake is van schimmelvorming en achterstallig schilderwerk, dan zal dit opnieuw beoordeeld moeten worden.

U = Uitstraling

Hoe ziet jouw pand er vanaf de buitenzijde uit in vergelijking met de referentieobjecten of panden in de straat? Dat is de vraag die wordt gesteld voor de beoordeling van de uitstraling van een object. 

Het kan zijn dat jijzelf denkt dat het pand er wat matig uitziet, maar als alle vergelijkingen hetzelfde zijn, kan de uitstraling als gemiddeld beoordeeld worden. 

D = Doelmatigheid

De doelmatigheid van een object is de indeling van het object en in hoeverre deze nuttige gebruikt kan worden. Zo kan het zijn dat bepaalde ruimtes in een pand erg klein of smal zijn, waardoor de ruimte niet tot nauwelijks bruikbaar is. 

Hetzelfde geldt omgekeerd: een bovenverdieping van drie meter hoog heeft veel loze ruimte, omdat het bovenste gedeelte niet wordt gebruikt.

 V= Voorzieningen

Onder de term voorzieningen valt het interieur van een woning. Er wordt gekeken naar de staat van de keuken, badkamer en het toilet. Wanneer de zogeheten voorzieningen verouderd zijn, worden ze van een mindere kwaliteit en zullen ze vervangen moeten worden. De gemeente moet hier rekening mee houden.

 L= Ligging

Met de ligging wordt niet de feitelijke ligging met betrekking tot plaats en adres bedoeld. Het gaat om de omgevingsfactoren. Is het pand aan het water gelegen? Dan zal dit voor veel mensen een extraatje zijn en kan de ligging als goed beoordeeld worden. Ligt het pand echter tegen het spoor of de snelweg aan, dan is dit een minpunt en zal de ligging als slecht worden beoordeeld.

Beoordeling KOUDV + L

De KOUDV + L factoren worden beoordeeld met een cijfer van 1 t/m 5 (uitzondering kan 1 t/m 10 zijn). De beoordeling is als volgt:

1= Slecht (zwaar onder gemiddeld)

2= Matig (onder gemiddeld)

3= Voldoende (gemiddeld)

4= Goed (boven gemiddeld)

5= Uitstekend (zwaar boven gemiddeld)

Goed om te vermelden is dat de beoordeling wordt gedaan in vergelijking met andere objecten. Zo kan het voorkomen dat jij een woning hebt met een matige onderhoudstoestand, maar wanneer de woningen waarmee jouw pand wordt vergeleken dat ook hebben, dan kan en mag de gemeente dit als gemiddeld (3) beoordelen.

De KOUDV + L factoren zijn bij de bepaling van de WOZ waarde erg belangrijk. Het kan zijn dat twee panden identiek zijn aan elkaar qua oppervlakte, type en uitstraling, waardoor ze op het oog hetzelfde zijn en hetzelfde waard moeten zijn. Echter, als één van deze panden over scheuren in de binnenmuren, gedateerde voorzieningen en schimmelvorming beschikt, is het minder waard dan het pand in een normale staat.

Termijn van zes weken

Voor de WOZ waarde zijn de primaire- en secundaire objectkenmerken, zoals oppervlaktes, objectonderdelen en KOUDV-factoren dus van belang. Daarnaast spelen ook de referentiepanden een rol. 

Na dagtekening van het aanslagbiljet heb je zes weken de tijd om bezwaar aan te tekenen. Dit allemaal inzichtelijk krijgen binnen deze termijn is erg lastig. De gemeente geeft niet in alle gevallen de benodigde informatie weer om alles te controleren. Het is dus ook niet altijd mogelijk om alles binnen de termijn gecontroleerd te hebben. 

De mogelijkheid om zelf bezwaar te maken bestaat, maar mocht dit lastig zijn, dan is er altijd de mogelijkheid om gratis hulp in te schakelen van een WOZ-advieskantoor.  Uit ervaring blijkt bovendien dat veel punten die worden aangedragen door een WOZ-advieskantoor serieus worden meegenomen door de gemeente. 

Samengevat: waarom WOZ bezwaar en wanneer heeft het zin?

Aan de WOZ waarde zijn belastingen gekoppeld en om deze verlaagd te krijgen, kan een bezwaar zinvol zijn. 

Aangezien er met veel verschillende factoren rekening gehouden dient te worden bij de vaststelling van de WOZ waarde, bestaat de kans dat er fouten worden gemaakt. 

Bezwaar maken heeft dus niet alleen zin wanneer je denkt dat de WOZ-waarde onjuist is, maar ook als je twijfelt en wil laten controleren of de waarde op een juiste manier is vastgesteld. De belangrijkste gegevens die je kunt controleren, zijn aan bod gekomen in dit hoofdstuk. 

VORIG HOOFDSTUKVOLGEND HOOFDSTUK