WOZ waarde door de ogen van een belegger

Iedereen die eigenaar of gebruiker van een pand is, krijgt in de eerste weken van het jaar een aanslagbiljet gemeentelijke belastingen toegezonden. Op dit schrijven staat de WOZ waarde van het pand of de panden die bij u als belegger in eigendom zijn. De WOZ waarde is de inschatting van de marktwaarde van uw beleggingspand(en). Deze inschatting wordt gemaakt door de gemeente op basis van vergelijking bij een woning of appartement en op basis van een gekapitaliseerde huur bij een bedrijfspand. In de vastgoedcrisis van een aantal jaren geleden zagen wij de waardes van woningen dalen, waardoor de WOZ waardes ook jaarlijks verlaagd werden. Dit werd reeds door de gemeente gedaan naar aanleiding van de permanente marktanalyse of nadat bezwaar gemaakt werd tegen een te hoge WOZ waarde.

Een lagere WOZ waarde heeft een besparing op de onroerende zaakbelasting (OZB) tot gevolg en een besparing op de eventuele vermogensbelasting in box 3. Maar over de afgelopen 3 jaar zien we forse stijgingen op de huizenmarkt, waarbij stijgingspercentages van meer dan 10% per jaar geen uitzondering zijn. Deze waardestijging dient ook gereflecteerd te worden op de WOZ waardes, waardoor deze waardes meestijgen met de markt. In sommige gevallen stijgen de WOZ waardes echter niet voldoende mee, waardoor deze te laag zijn vastgesteld, wat voor u als belegger invloed kan hebben.

Waarom bezwaar maken tegen een te lage WOZ waarde?

Wilt u de woning die u bezit verhuren? Dan kan het aantrekkelijk zijn om de WOZ waarde te verhogen. De WOZ waarde heeft invloed op de huurprijs die u in rekening kunt brengen tot een huurprijs van € 737,14. Dit is de zogenoemde huurliberalisatiegrens, de grens die bepaalt of de huurwoning binnen de sociale huur of de vrije sector valt.

Om een huurprijs te bepalen gaan we uit van de puntentelling in het Woningwaarderingstelsel (WWS). Deze punten hebben betrekking op de oppervlakte en voorzieningen van de woning. Daarnaast valt ook de WOZ waarde onder deze puntentelling. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn.

Succesvolle verhoging

Een aantal onderdelen speelt een grote rol bij het verhogen van de WOZ waarde. Om deze verhoging te bewerkstelligen wordt er rekening gehouden met de volgende onderdelen:
– Zijn er vergelijkingspanden voor hogere waardes verkocht?
– Is de kwaliteit en het voorzieningsniveau van de woning beter ten opzichte van de vergelijkingspanden?
– Heeft het object een betere ligging dan de vergelijkingspanden?
– Is het energielabel hoger ten opzichte van vergelijkingspanden?

Verhuurderheffing

U dient er wel rekening mee te houden dat bij het verhogen van de WOZ waarde uw belastingen ook omhoog zullen gaan. Hieronder valt onder andere de verhuurderheffing. Heeft u meer dan 50 woningen, dan betaalt u verhuurderheffing. Door het verhogen van de WOZ waarde gaat deze verhuurderheffing omhoog. In 2020 is het tarief voor de verhuurderheffing 0,562% van de gemiddelde WOZ waarde van de in uw bezit zijnde huurwoningen, waarbij 50 woningen zijn vrijgesteld. Een verhoging van de WOZ waarde zal dus slechts een kleine invloed op de te betalen verhuurderheffing hebben. Voor beleggers die geen verhuurderheffing betalen en waarbij de huur onder de liberalisatiegrens valt is het interessant om de WOZ waarde te laten verhogen. Immers: hoe hoger de WOZ waarde, hoe hoger de WWS-punten, hoe hoger de huur.

Naast de verhuurderheffing zijn ook de OZB- en de eventuele box 3 belasting afhankelijk van de WOZ waarde. U dient de winst in huurprijs af te wegen tegenover de hogere kosten voor de belasting. Het onderstaande rekenvoorbeeld ter ondersteuning:

De WOZ-waarde van uw woning wordt verhoogd van € 220.000,00 naar € 280.000,00 en de woning bevindt zich in Amsterdam:

Waarde woning  Maximale huur per jaar OZB, gemeente Amsterdam
€ 220.000 € 7885,08 € 78,32
€ 280.000 € 8591,04 € 99,68
Verschil jaarbasis  + € 705,96 – € 21,36

 

Op jaarbasis kunt u in dit geval € 705,96 meer ontvangen aan huur. Wel gaat de OZB met € 21,36 omhoog, maar door de verhoging van de WOZ waarde houdt u € 684,60 winst over.

Uw waarde kan niet verlaagd worden

Wanneer u bezwaar maakt kan de gemeente de WOZ waarde niet verlagen. De WOZ waarde wordt gehandhaafd bij een ongegrond bezwaar of verhoogd bij een gegrond bezwaar.

Bas van der Wielen | Operationeel Directeur