WOZ bepaling nieuwbouw: de totstandkoming WOZ-waarde woningen

In de blog ‘risico bij nieuwbouwprojecten zonder WOZ-waarde’ is beschreven wat mogelijk de nadelige consequenties zijn van het ontbreken van WOZ-waarden voor woningen bij nieuwbouwprojecten. In de praktijk zijn er meerdere manieren om tot WOZ-waarden bij woningen in aanbouw te komen, zodat de hoogte van huur bepaald kan worden. In deze blog worden de verschillende methoden die in de praktijk worden gebruikt, toegelicht.

Bij woningen in aanbouw bepalen gemeenten de WOZ waarden door een percentage van de stichtingskosten te berekenen en deze waarden op te tellen bij de grondwaarden. De in de tabel genoemde cijfers komen van de Waarderingskamer.

Onderstaand een kort rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

In het ‘Beleidsboek waarderingsstelsel’ van mei 2022 staat vermeld dat bij het ontbreken van een WOZ waarde de minimale WOZ waarde van € 71.602 euro (per 1 juli 2023) gehanteerd mag worden. Ondanks dat de huurcommissie dit toestaat, is dit echter niet raadzaam. Deze WOZ waarde resulteert namelijk in een laag aantal WWS-punten, waardoor de verhuurder weinig huur kan vragen voor zijn woning.

Wanneer er nog geen WOZ waarden bekend zijn, zal de Huurcommissie wachten op de WOZ waarden van het eerstvolgende jaar. Veel gemeenten hebben een achterstand met het bepalen van deze waardes, waardoor dit soms langer dan een jaar kan duren. Zolang er geen WOZ waarde is, worden er geen belastingen op basis van deze waarden geheven. Echter, in de toekomst zullen deze belastingen alsnog met terugwerkende kracht betaald moeten worden. 

In de situatie dat een woning is ontstaan door splitsing of samenvoeging, mag de WOZ waarde van de oude situatie gebruikt worden om de nieuwe WOZ-waarde te berekenen. Echter, deze methode mag alleen gehanteerd worden wanneer dit resulteert in een realistische waarde.

De gemeente Amsterdam heeft een andere aanpak voor het berekenen van de WOZ waarde van een woning in aanbouw. De gemeente Amsterdam berekent altijd eerst de waarde in het economisch verkeer (marktwaarde), waarbij verondersteld wordt dat de woning 100% gereed is. Vervolgens wordt deze waarde verrekend met het gereedheidspercentage van het betreffende object. Hier wordt dus gerekend met de marktwaarde, in plaats van de bouwkosten. Welk gereedheidspercentage gehanteerd wordt, hangt af van hoe ver de bouw van het object gevorderd is.

Uit een advies van advocaat-generaal Peursum aan de Hoge Raad blijkt dat een deskundige de WOZ waarde mag bepalen. De deskundige kan het taxatieverslag opvragen en is in staat te achterhalen wat de exacte verhouding is tussen de stichtingskosten en de grondwaarde. De deskundige kan met de informatie uit het taxatieverslag doorrekenen naar de 100% gereedheidssituatie van de woning. De verhouding tussen de stichtingskosten en de grondwaarde wordt namelijk niet inzichtelijk gemaakt op WOZ waardeloket.

De deskundigen van Previcus berekenen vier verschillende WOZ-waarden: de waarde in aanbouw (op basis van het gereedheidspercentage van de stichtingskosten), de waarde in aanbouw bij de 100% gereedheidssituatie, de waarde in het economisch verkeer en de waarde van het jaar na oplevering. Deze berekeningen worden verwerkt in een rapportage, waarmee u inzicht krijgt in welke waarde het meest gunstig is bij uw project. Wilt u een rapportage op maat? Neem geheel vrijblijvend contact op met een van onze specialisten. Wij vertellen u graag meer!