In het begin van het jaar ontvangen alle huiseigenaren het aanslagbiljet voor gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen. Op het aanslagbiljet staat ook de WOZ waarde van jouw woning. De gemeente stelt de WOZ waarde vast op basis van de geschatte marktwaarde.
Afgelopen jaren werd deze geschatte marktwaarde onder andere gebaseerd op de inhoud (m³) van een woning. Vanaf 2022 zijn gemeenten echter verplicht de WOZ waarden te baseren op de gebruiksoppervlakte (m²) van een woning. Van kubieke meters naar vierkante meters dus.
We merken dat deze wijziging van de werkwijze veel vragen oproept.
- Hoe bereken je de woonoppervlakte van een woning?
- Omrekenen van m³ naar m²: waar gaat het fout?
- Kun je er vanuit gaan dat de gegevens van de gemeente kloppen?
- Waarom moet je bij een onjuist ingeschatte gebruiksoppervlakte WOZ bezwaar maken?
Deze vragen worden hieronder beantwoord.
Hoe bereken je de gebruiksoppervlakte van een woning?
De gebruiksoppervlakte van een woning is de oppervlakte binnen de buitenste muren, gemeten op vloerniveau. Een buitenmuur kan ook een scheidingsmuur van een buurpand zijn. Let op: de oppervlakte die een binnenmuur inneemt telt dus mee als gebruiksoppervlakte.
De oppervlakten van alle bouwlagen die boven het grondniveau liggen worden hierbij opgemeten. Wanneer je alle vierkante meters per bouwlaag bij elkaar optelt, kom je uit op de totale gebruiksoppervlakte.
Uitzonderingen
Er bestaan een aantal uitzonderingen op bovenstaande regel. Er bestaan namelijk ook vierkante meters die niet worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte, namelijk:
- Oppervlaktes met een stahoogte die lager is dan 1,5 meter. (Deze oppervlaktes vind je bijvoorbeeld op de bovenste verdieping van een woning met een schuin dak. Uitzondering hierop is de oppervlakte onder de de trap of trapkast. Deze oppervlakte valt wel binnen de gebruiksoppervlakte.)
- Oppervlaktes die niet voor mensen toegankelijk zijn.
- Oppervlaktes van een trapgat, vide of combinatie van beiden (op voorwaarde dat deze oppervlakte 4 m² of groter is).
- Oppervlaktes van een leidingschacht, inspringend bouwdeel of vrijstaande bouwconstructie (op voorwaarde dat deze oppervlakte 0,5 m² of groter is).
- Oppervlakte van een liftschacht.
- Oppervlakte van een nis die kleiner is dan 0,5 m².
- Inspringende gebouwdelen met een oppervlakte groter dan 0,5 m².
Gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte
De totale gebruiksoppervlakte wordt gesplitst in de gebruiksoppervlakte wonen en de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Deze ruimtes worden gesplitst, omdat een ‘woonruimte’ hoger gewaardeerd wordt dan een ‘bijruimte’. De meeste waarde zit dus in de woonruimten.
Binnen de ‘gebruiksoppervlakte wonen’ vallen de m²’s van de ruimtes waar je (het woord zegt het al) ‘woont’. Denk hierbij aan de woonkamer, slaapkamer en badkamer.
Binnen de ‘gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte’ vallen de m²’s van de binnenruimtes die gebruikt worden voor andere doelen. Denk hierbij aan de kelder, garage en bergzolder.
Gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte
Naast de totale gebruiksoppervlakte, moet ook de oppervlakte van de gebouwgebonden buitenruimte en de externe buitenruimte worden opgemeten.
Een gebouwgebonden buitenruimte zit vast aan de woning, maar is niet of slechts gedeeltelijk omsloten door vaste wanden. Hierbij kun je denken aan een carport, veranda, balkon en dakterras.
Bij een externe bergruimte spreek je van een ruimte die niet aan het huis vast zit. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een tuinhuis, vrijstaande berging of vrijstaande garage.
Omrekenen van m³ naar m²: waar gaat het fout?
Eigenlijk is het de bedoeling dat gemeenten ieder jaar voldoende woningen opnieuw laten inmeten. Voor het gemak gebruiken gemeenten echter soms een vaste stelregel om de oude gegevens over de kubieke meters om te rekenen naar vierkante meters. De rekensom die zij gebruiken is: m³ / 3,25 = m².
Bij het gebruik van deze stelregel is het risico op fouten echter groot.
Fouten bij een ‘standaard’ woning:
Bij een ‘standaard’ woning kan in theorie wel een vaste stelregel gebruikt worden om de inhoud (m³) om te rekenen naar de gebruiksoppervlakte (m²). Maar: we gaan er dan vanuit dat de inhoud die in eerste instantie gehanteerd werd juist was. Dit is in de praktijk niet altijd het geval.
Bovendien: bij het bepalen van de inhoud werd uitgegaan van een ‘bruto’ inhoud. Er werd gemeten van buitenmuur naar buitenmuur, wat betekent dat de oppervlakte van de buitenmuren ook werd meegenomen. Bij de gebruiksoppervlakte meet je echter van binnenmuur naar binnenmuur, dus moet de oppervlakte van de buitenmuur niet worden meegenomen. Dit verschil lijkt klein, maar bij een volledige woning kan dit wel veel verschil maken.
Bovendien werd voorheen bij de berekening ook een deel van de fundering en de hoogte van verdiepingsvloeren meegenomen. Als je in een dergelijk geval de vaste stelregel toepast, dan kom je niet uit op de juiste gebruiksoppervlakte.
Fouten bij een afwijkende plafondhoogte:
De vaste stelregel is voor bijvoorbeeld monumentale panden niet van toepassing, omdat deze woningen vaak over een grotere plafondhoogte beschikken dan de standaard woningen.
Ook de wijzigingen in het bouwbesluit, waardoor nieuwbouwwoningen een grotere plafondhoogte hebben dan panden uit de jaren ‘80, zorgt ervoor dat het toepassen van een verhoudingsgetal niet 1-op-1 toepasbaar is.
Kun je er vanuit gaan dat de gegevens van de gemeente kloppen?
Vanaf 2016 hebben de gemeenten de tijd gehad om zich voor te bereiden op de nieuwe werkwijze. Toch valt op dat niet bij iedere gemeente de juiste gegevens bekend zijn.
Voor een goede inschatting van een gebruiksoppervlakte, laat men een NEN 2580 meting uitvoeren. In sommige situaties is het sowieso verplicht om deze meting uit te laten voeren. Bijvoorbeeld bij de verkoop van huis moet de juiste woonoppervlakte berekend worden. Er zijn echter slechts enkele gemeenten die bedrijven inhuren om deze meting te laten uitvoeren.
Hoe weten wij dat de gegevens die bij de gemeenten bekend zijn niet altijd juist zijn?
In een onderzoek hebben wij een meetbureau 2000 woningen laten opmeten. Deze cijfers hebben wij vergeleken met de cijfers van de gemeenten.
We zagen (soms grote) verschillen tussen de vierkante meters die de gemeenten gebruikten voor de WOZ waarde en het aantal vierkante meters die door het bureau opgemeten zijn. Bij 1200 woningen (60%) was het verschil (naar boven of naar beneden) tussen de twee cijfers groter dan 5%. Bij een woning van bijvoorbeeld 120 m² kan deze afwijking al snel resulteren in een WOZ waarde die € 21.000 te hoog is.
Bovendien hebben wij voor ruim 13.000 woningen de vierkante meters die bij woningcorporaties bekend zijn kunnen vergelijken met de meters die bekend zijn bij de gemeente. In circa 50% van deze gevallen was de afwijking (naar boven of naar beneden) groter dan 5%.
Valt het de gemeente volledig te verwijten? Nee. Het is voor gemeenten een onmogelijke opgave om voor ruim negen miljoen objecten de woonoppervlakte vast te stellen. Bovendien kost het veel geld om alle woningen opnieuw te laten inmeten en hebben gemeenten hier niet voldoende budget voor gekregen.
Waarom moet je bij een onjuist ingeschatte gebruiksoppervlakte WOZ bezwaar maken?
Heb je het idee dat de gebruiksoppervlakte van jouw woning niet goed ingeschat is? Dan kan het interessant zijn om bezwaar te maken tegen de hoogte van de WOZ waarde. De WOZ waarde is namelijk de grondslag voor veel belastingen die je moet betalen, bijvoorbeeld de onroerende zaakbelasting en de inkomstenbelasting.
Een te hoge WOZ waarde betekent dan ook dat je te veel belasting betaalt. Het is dan ook van groot belang om de ingeschatte gebruiksoppervlakte en de WOZ waarde te controleren.
Er is nog een goede reden om bezwaar te maken. Uit ons onderzoek blijkt dus dat de gegevens van gemeenten nog niet altijd juist zijn. Wanneer er bezwaar wordt gemaakt, worden gemeenten gedwongen om opnieuw naar de woonoppervlakte van woningen te kijken. Na ieder bezwaar worden de gegevens van de gemeenten dan ook meer betrouwbaar.
Wil je WOZ bezwaar maken?
De WOZ waarde van uw huis controleren doet u vanaf nu eenvoudig via de nieuwe website van JUIST. JUIST is onderdeel van Previcus Vastgoed. Met de WOZ check op JUIST weet u binnen 5 minuten of uw WOZ klopt. Zo niet, dan maken wij gratis bezwaar voor u.