Kassa: Gemeenten nemen ten onrechte VVE-reserve mee in WOZ-bepaling appartement

Persbericht: Boxmeer, 13 februari 2020

Appartementseigenaren ontvangen te vaak te hoge WOZ-aanslag

Naar schatting 90% van de gemeenten neemt nog steeds ten onrechte het aandeel in de VVE-reserve mee in de waardebepaling van een woning, zo constateert Previcus Vastgoed in het tv-programma Kassa. Daardoor ontvangen veel appartementseigenaren een te hoge WOZ-aanslag van hun gemeente. De jaarlijkse gemeentebelastingen inclusief WOZ-beschikking valt deze maand bij de meeste woningeigenaren op de mat.

Eind vorig jaar stelde het Gerechtshof te Den Haag Previcus en Stichting VVE Belang in het gelijk: gemeentes mogen het aandeel van de reserve van de vereniging van eigenaren (VVE) niet meenemen in de waardebepaling van een woning.

In mei beweerde minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties nog naar aanleiding van Kamervragen dat de verkoopcijfers van appartementen bij bepaling van de WOZ alleen geschoond hoeven te worden van het VVE-vermogen, als er sprake is van ‘bovenmatige reserves’. Uit de uitspraak van het hof blijkt nu dat deze bewering geen hout snijdt, stelt Michel Uyen, algemeen directeur bij Previcus Vastgoed. Gemeentes moeten wel degelijk het aandeel vermogen in de VVE-pot aftrekken van de waarde van het onroerend goed als ze de appartementswaarde vaststellen aan de hand van zogenoemde ‘referentiepanden’.

Reservepotje lostrekken van appartementswaarde

Gemeentes kijken bij de waardering van een pand voor de jaarlijkse WOZ-bepaling naar drie vergelijkbare panden, die recent zijn aangekocht. In deze vergelijking nemen de meeste gemeentes echter de reserve uit het onderhoudspotje van de VVE mee. VVE’s zijn namelijk verplicht om te sparen voor groot onderhoud. Deze reserve wordt ook doorverkocht aan de nieuwe eigenaar bij verkoop en is daarom onderdeel van de verkoopprijs. Uit de beslissing van het Gerechtshof, die zich baseert op jurisprudentie uit 1993, blijkt dat dit bestandsdeel door de gemeente voor de waardebepaling moet worden losgetrokken van de totale verkoopprijs. Dit heeft tot gevolg dat huiseigenaren die in een VVE zitten, doorgaans een te hoge WOZ-waarde ontvangen van de gemeente.

Rekenvoorbeeld

Stel, de gemeente gebruikt een referentiepand om de WOZ-waarde van een appartement vast te stellen. Dit pand wordt in 2019 voor €100.000,- gekocht en heeft een VVE-reserve van €5.000 opgebouwd. Dan heeft het referentiepand een waarde van €95.000,-. Op dit moment rekenen de meeste gemeentes voor de waardebepaling het volledige bedrag van €100.000.-. Hierdoor valt de WOZ-waarde van het appartement te hoog uit.

Aanvechten WOZ-waarde

Eind februari ontvangen de meeste woningeigenaren de jaarlijkse gemeentebelastingen inclusief WOZ beschikking. Het loont dus voor appartementseigenaren om dit jaar extra goed op te letten. Uyen van Previcus Vastgoed beaamt dit: “Als de beschikking op je deurmat valt, heb je 6 weken om bezwaar te maken. Als je de waarde op de juiste gronden aanvecht, maak je een goede kans dat de WOZ-waarde van je woning lager uitvalt. Dit is bij appartementen vaak het geval, zo laat deze uitspraak zien. Dit kun je eenvoudig zelf doen, of je kunt de hulp inschakelen van een bureau.”

Een lagere WOZ-waarde leidt tot lagere gemeentebelastingen voor kopers, maar ook huurders van appartementen moeten volgens Uyen opletten: “De huur van een appartement is ook gekoppeld aan de WOZ-waarde. Voor deze groep kan het aanvechten van de WOZ ook een besparing opleveren.”

 

Gratis procedure starten?

Wilt u direct een procedure starten om uw WOZ waarde te verlagen? Dat kan door het invullen van het contactformulier door te klikken op de contact button. Voor vrijblijvend advies kunt u altijd telefonisch contact met Previcus opnemen. Het team met 35 specialisten staat voor u klaar.

Direct woz bezwaarContact