Bezwaar WOZ van A tot Z

In de eerste maanden van het nieuwe jaar valt bij iedere woning- en vastgoedbezitter in Nederland de nieuwe WOZ beschikking in de bus. Belangrijk, want de WOZ waarde is van belang voor een groot deel van de door u te betalen belastingen. Denk hierbij aan de onroerende zaakbelasting, inkomstenbelasting en waterschapsbelasting, maar ook aan de erfbelasting en schenkbelasting. Plakt de gemeente een te hoge ‘prijssticker’ op uw woning, dan bent u te duur uit. Als u niet zeker bent of de WOZ waarde van uw woning correct is vastgesteld kunt u tegen deze hoogte WOZ bezwaar maken. Op deze manier voorkomt u dat u onnodig te veel belasting betaald. U kunt er voor kiezen om zelf bezwaar in te dienen bij de gemeente of u kiest ervoor dit gratis uit te besteden aan een externe specialist. Welke keuze u hierin ook maakt, de procedure verloopt altijd volgens een bepaald aantal stappen.

WOZ bezwaar indienen bij de gemeente

De eerste stap is in dit geval het makkelijkste. Er moet bij de gemeente kenbaar worden gemaakt dat u het niet eens bent met de vastgestelde WOZ waarde. Dit dient te gebeuren door het indienen van een bezwaarschrift. Het belangrijkste is dat dit gebeurt binnen 6 weken na dagtekening van het aanslagbiljet. Wanneer een bezwaarschrift buiten deze 6 weken termijn wordt ingediend, wordt het WOZ bezwaar nog voor dat de eerste argumenten op tafel zijn gelegd al verworpen, oftewel niet-ontvankelijk verklaard. Om dit te voorkomen is het daarom van groot belang deze termijn niet uit het oog te verliezen. Daarnaast dient een bezwaarschrift altijd aan de volgende eisen te voldoen:

  • Op het bezwaarschrift moet altijd de datum worden vermeld van de dag dat het bezwaarschrift is ingediend.
  • Het bezwaarschrift moet altijd ondertekend worden met een geldige handtekening.
  • De naam en het adres van de indiener moeten worden vermeld. U moet dit niet verwarren met de naam en het adres van de belastingplichtige. De indiener kan ook een externe specialist zijn.
  • Omschrijving van de WOZ beschikking, denk hierbij aan het aanslagnummer, de adresgegevens van het object of de naam van de belastingplichtige.
  • Minimaal 1 reden waarom u het niet eens bent met de vastgestelde waarde. Wees gerust gedurende de procedure krijgt u nog ruim de tijd om het bezwaar nader te motiveren. Dus zijn er argumenten die u eerst beter wilt uitzoeken of uitwerken bewaar deze dan voor een later moment.

Een dergelijk bezwaarschrift met slechts een geringe motivatie wordt door ons een beknopt bezwaarschrift genoemd. Tevens vragen wij in het beknopt bezwaarschrift het taxatieverslag op en dienen we het verzoek in gehoord te worden. Wij zorgen dat de bezwaartermijn is veiliggesteld en zetten naderhand de procedure verder voort. Om de procedure door een externe specialist te laten uitvoeren dient u een machtiging te ondertekenen. Waarom een machtiging? Een machtiging dient als bewijs voor de gemeente dat een externe partij namens u de procedure mag voeren. Ook bij het niet indienen van een geldige machtiging mag de gemeente een bezwaar niet-ontvankelijk verklaren. Het is dan ook van groot belang dat de specialist zo snel mogelijk een geldige machtiging van u ontvangt.

Bezwaar WOZ motiveren

Nadat de bezwaartermijn is veiliggesteld en de gemeente kenbaar heeft gemaakt dat zij een geldig (ontvankelijk) bezwaarschrift hebben ontvangen is het tijd om het bezwaar nader te motiveren. Wat zijn de redenen van uw bezwaar? Houdt de gemeente volgens u geen rekening met die oude asbest schuur achter het huis, die rotte kozijnen in het voorhuis of de stankoverlast die u ondervindt van die nieuwe mestfabriek van de buren? Alle argumenten kunt u in een aanvullende motivatie kenbaar maken bij de gemeente.

Bekijk ook de meest gebruikte WOZ bezwaar argumenten

Wanneer u de procedure gratis uitbesteed aan een specialist, wordt er door de specialist, naast de door u aangedragen argumenten ook altijd naar de volgende aspecten gekeken:

  1. Allereerst wordt het taxatieverslag onder de loep genomen. De gemeente dient de WOZ waarde te berekenen door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat uw woning wordt vergeleken met minimaal 3 vergelijkbare objecten. Hierbij is het belangrijk dat de gebruikte vergelijkingsobjecten verkocht moeten zijn in een jaar voor en/of na waardepeildatum (op de WOZ beschikking voor belastingjaar 2017 wordt er uitgegaan van waardepeildatum 01-01-2016. De vergelijkingsobjecten moeten dus verkocht zijn tussen 01-01-2015 en 01-01-2017). Gebruikt de gemeente een vergelijkingsobject dat buiten deze termijn is verkocht dan is dit geen geldig referentieobject. Dit geldt ook voor objecten van een ander type. Denk hierbij aan een vrijstaande woning die wordt vergeleken met een rijtjeswoning of een appartement. Ook moet een vergelijkingsobject in de buurt liggen van uw eigen woning. Wordt er een vergelijkingsobject gebruikt buiten uw gemeente dan is dit geen geldig vergelijkingsobject en mag de gemeente deze niet gebruiken.
  2. Vervolgens gaat de taxateur zelf opzoek naar betere verkoopcijfers/vergelijkingsobjecten. Het gebeurt vaak dat de gemeente kiest voor de drie hoogste verkoopcijfers terwijl er goede vergelijkingsobjecten zijn met een lagere verkoopcijfer.
  3. De taxateur beoordeeld aan de hand van verschillende websites ook de specifieke omstandigheden van uw woning. De taxateur heeft de kennis in huis om aan de hand van deze gegevens een waarde aan uw woning te hangen.
  • Bodemloket.nl: Bodemverontreiniging
  • Ruimtelijkplannen.nl: Bestemmingsplannen
  • Energielabe.nl: Hoe zuinig of onzuinig is de woning
  • Google Maps / Streetview: Omgevingsfactoren
  • Kadaster: Objectafbakening

De taxateur kan op basis van bovenstaande informatie vaak een goed beeld vormen van de situatie zonder ter plaatste zijn geweest. Hij verwerkt zijn bevindingen in een aanvullend bezwaarschrift wat vervolgens naar de gemeente verstuurd wordt.

Indien de taxateur toch nog wat vraagtekens heeft kan het zijn dat hij de woning graag ter plekke wil bezoeken. Dit bezoek wordt ook wel een inpandige opname genoemd. Tijdens dit bezoek kijkt de taxateur naar het onderhoud van het object en naar de specifieke objectkenmerken. Deze bevindingen worden verwerkt in een taxatierapport. In het taxatierapport worden de objectkenmerken gecontroleerd, de situatie binnen en buiten wordt beoordeeld en er worden foto’s aan toegevoegd ter onderbouwing. Het taxatierapport wordt naast het aanvullende bezwaarschrift als extra onderbouwing naar de gemeente verstuurd.

Hoorzitting

Zoals eerder aangegeven wordt er door de specialist is in het beknopt bezwaarschrift altijd verzocht om een uitnodiging voor een hoorzitting. Een hoorzitting kan zowel telefonisch als bij de gemeente op kantoor plaats vinden. Wanneer dit verzoek wordt gedaan is de gemeente verplicht hier gehoor aan te geven. De enige uitzondering wanneer zij dit niet hoeven te doen is wanneer zij volledig tegemoet komen aan het voorstel of wanneer het bezwaar reeds is ingetrokken.

Voorbeeld. Een woning is volgens de gemeente gewaardeerd op 230.000 euro. Echter hebben zijn geen rekening gehouden met het achterstallig onderhoud. Wij geven in ons bezwaarschrift aan dat de waarde volgens ons 200.000 euro dient te zijn. De gemeente gaat hier direct mee akkoord en verlaagd de vastgestelde waarde naar 200.000 euro. De hoorzitting vervalt.

Een hoorzitting wordt gebruikt om nieuw aan het licht gekomen argumenten mondeling toe te lichten.

Uitspraak op WOZ bezwaar

Nadat de gemeente alle ingekomen argumenten heeft beoordeeld, wordt het besluit (de uitspraak op bezwaar) schriftelijk kenbaar gemaakt aan de indiener van het bezwaar. De gemeente is verplicht binnen 1 kalenderjaar uitspraak te doen op bezwaar. Het bezwaar kan gegrond of ongegrond worden verklaard. Wordt het bezwaar ongegrond verklaard dan gaat de gemeente niet akkoord met het voorstel om de WOZ waarde te verlagen en blijft de waarde gehandhaafd. Wordt het bezwaar gegrond verklaard dan geeft de gemeente u gelijk en wordt de waarde aangepast. Het teveel betaalde belastinggeld wordt verrekend of teruggestort op uw rekeningnummer, u ontvangt hiervan een verminderingsnota van de gemeente.

Indien u de procedure hebt laten uitvoeren door een specialist ontvangt de specialist de uitspraak op bezwaar. De specialist zal vervolgens de uitspraak grondig beoordelen en kijken of hij hier mee akkoord gaat. De uitspraak zal vervolgens met het advies daarbij per post naar u worden verstuurd. Indien de uitspraak gegrond wordt verklaard ontvangt de specialist van de gemeente een proceskostenvergoeding. Dit is wettelijk vastgelegd in artikel 7:15 Awb en het Besluit Proceskosten Bestuursrecht. De hoogte van de proceskosten is een vastgesteld bedrag per procedure.

Wilt u meer weten over de proceskostenvergoeding? Lees dan ook is ‘gratis’ echt gratis.

Beroepsprocedure starten

Bent u het niet eens met de uitspraak op het bezwaar dan is het mogelijk om een stapje verder te gaan. U kunt dan bij de rechtbank beroep aantekenen tegen de uitspraak. Om een dergelijke procedure op te kunnen starten dient er griffierecht betaalt te worden aan de rechtbank. De hoogte van dit griffierecht verschilt per procedure, een zakelijke procedure of een particulier procedure. Zodra het griffierecht is voldaan kan de procedure bij de rechtbank worden voortgezet.

Indien u de bezwaar / beroepsprocedure uitbesteed aan een externe specialist wordt de gehele procedure u uit handen genomen.

Allereerst wordt er een beroepschrift ingediend tegen de uitspraak van de gemeente. Het beroepschrift wordt geschreven door onze jurist met input van de taxateur. In het beroepschrift worden alle redenen benoemd waarom wij van mening zijn dat de waarde weldegelijk te hoog is vastgesteld. Nadat het beroepschrift is ingediend is de gemeente aan zet. De gemeente kan er voor kiezen om direct een compromis te sluiten en akkoord te gaan met de door ons voorgestelde waarde of zij dienen een verweerschrift in bij de rechtbank. In het verweerschrift dient de gemeente de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Zodra de rechtbank alle benodigde stukken heeft ontvangen wordt er een zitting gepland. Tot 11 dagen voor de zitting kunnen beide partijen nog nieuw aan het licht gekomen informatie indienen.

Tijdens de zitting komen beide partijen aan het woord. In een pleitnota worden de argumenten nogmaals kenbaar gemaakt en eventueel verduidelijkt. Zodra beide partijen hun pleitnota hebben voorgedragen is het aan de rechter om indien nodig vragen te stellen. Wanneer alle vragen zijn gesteld krijgen beide partijen de gelegenheid om tijdens het slotpleidooi op elkaars standpunt te reageren. Omdat een WOZ procedure onder het belastingrecht valt vinden deze zittingen altijd achter gesloten deuren plaats. Het is echter wel mogelijk voor de klant om aanwezig te zijn tijdens de zitting. De rechter vormt zijn oordeel en binnen 6 tot 12 weken volgt de uitspraak. Is de uitspraak gegrond dan wordt de waarde alsnog verlaagd en ontvangt u het teveel betaalde belastinggeld retour. Wordt de uitspraak ongegrond verklaard dan kan het zijn dat de jurist besluit om in hoger beroep te gaan.

Hoger beroep dient ingediend te worden bij het gerechtshof. De inhoud van het hoger beroep is in de meeste opzichten gelijk aan de beroeps procedure. Het hof, bestaande uit drie rechters, gaat beoordelen of de rechtbank op de juiste gronden tot deze beslissing heeft kunnen komen. Wanneer er in het proces fouten zijn gemaakt, zogenaamde vormfouten, is het mogelijk om in cassatie te gaan. Ook kunnen er aan de Hoge Raad rechtsvragen worden gesteld, dit houdt in dat je een algemeen juridisch vraagstuk neerlegt bij de Hoge Raad. Het is dan ook niet mogelijk om hier individuele situaties aan te vechten.

WOZ Waarde met meer dan 20% verlaagd

Wordt de waarde naar aanleiding van een bezwaar of beroep met meer dan 20% verlaagd dan is het mogelijk om de gemeente te verzoeken, ambtshalve voor de afgelopen 5 jaar, de WOZ waarde te laten controleren. Blijkt uit deze controle dat de waarde de voorgaande jaren met meer dan 20% te hoog en met een minimum van 5000 euro te hoog was vastgesteld, dan moet de gemeente met terugwerkende kracht de teveel betaalde belasting terug betalen. Omdat deze procedure een verzoek is aan de gemeente kunnen er geen vervolgstappen worden gezet tegen de uitspraak.

Gratis procedure starten?

Previcus Vastgoed is specialist op het gebied van de Wet WOZ en helpt al jaren particulieren en bedrijven met de controle van de WOZ waarde. Wilt u zeker weten dat u niet te veel belasting betaalt dan maken wij kosteloos bezwaar namens u.