Belegger in problemen door vertraagde WOZ-waarde bij gemeenten

Het vorige week gepubliceerde advies van de Advocaat-Generaal inzake het berekenen van huurprijzen bij het ontbreken van een WOZ-waarde deed bij veel vastgoedbeleggers stof opwaaien. Beleggers wordt nalatigheid verweten als de WOZ-waarde nog niet bekend is, wat kan leiden tot leegstand of een financiële strop voor beleggers. Maar zijn die beleggers wel verwijtbaar?

In het geval van het verhuren van een nieuwbouw- of transformatieproject zonder WOZ-waarde bestaat er een groot risico dat huurders met succes beroep aantekenen bij de huurcommissie tegen de hoogte van de huurprijs. De rechter vergroot dit risico momenteel door huurders in het gelijk te stellen en de vastgoedbelegger te verwijten niet voldoende moeite te hebben gedaan om een WOZ-waarde te ontvangen. Gevolg is dat de huurprijs in zo’n geval significant wordt verlaagd doordat er uitgegaan wordt van een veel te lage fictieve WOZ-waarde van € 55.888.

Echter is die nalatigheid niet altijd te wijten aan de belegger. Simpelweg aanmelden om een WOZ-waarde te ontvangen kan immers niet. Dit blijkt ook uit ervaring van Nicole Moors, manager Vastgoedbeleggers bij WOZ-advieskantoor Previcus Vastgoed.

“Momenteel voeren wij vooroverleg namens diverse beleggers. Zo behartig ik ook de belangen van een belegger die zijn zojuist opgeleverde appartementen verhuurt tegen realistische huurprijzen zonder dat er een WOZ-waarde is afgegeven. De belegger baseert zijn huren op de taxatiewaarde van € 170.000, terwijl hij volgens de wet uit moet gaan van € 55.888 zolang de WOZ-waarde niet bekend is. We zijn al sinds eind vorig jaar in gesprek met de juiste ambtenaren, maar de drukte bij deze Brabantse gemeente is dusdanig groot en de situatie is dermate complex dat er nog steeds geen WOZ-waarde is opgelegd. Met veel ondersteuning en aanvullende informatie vanuit onze kant komt deze WOZ-waarde nu eindelijk eind april, maar dan is het nog afwachten of deze WOZ-waarde correct is”, aldus Moors.

Met de huidige wet- en regelgeving loopt deze belegger het risico te moeten verhuren tegen onwenselijk lage huurprijzen wanneer huurders bezwaar maken. Het alternatief is om het object leeg te laten staan totdat de gemeente een WOZ-waarde heeft afgegeven, wat tot drie jaar na oplevering kan duren. Moors vindt het dan ook logisch dat deze belegger al is gaan verhuren en beargumenteert dat hem onmogelijk nalatigheid verweten kan worden.

Omdat klanten van Previcus door het uitblijven van een WOZ-waarde in deze spreekwoordelijke spagaat zitten heeft Moors al met grote regelmaat aan de bel getrokken bij zowel het ministerie als de huurcommissie. Antwoord op de vraag wat een vastgoedbelegger moet doen als een huurder bezwaar maakt terwijl de gemeente nog geen WOZ-waarde heeft verstrekt, heeft ze nog niet gekregen. Moors: “Eigenlijk zeggen ze daarmee dat een belegger het appartement leeg moet laten staan tot dat er duidelijkheid is over de WOZ-waarde. De betreffende ambtenaar in deze kwestie zag zelfs het probleem niet, en stelde dat het voor onze klant toch fijn was dat hij voorlopig geen OZB hoefde te betalen. Dat tekent de onwetendheid en de bizarre situatie die momenteel speelt.”

Uit de jurisprudentie van het afgelopen jaar blijkt dat enkel het hebben van een taxatierapport volgens de rechter niet voldoende is. Met het advies van de Advocaat-Generaal ligt de verantwoordelijkheid volledig bij de eigenaar. Maar wat kan de eigenaar doen aan deze situatie?

De afgelopen maanden is Previcus overladen met dit soort vragen vanuit beleggers die vastlopen in dit gemeentelijke moeras. Doordat de regelgeving niet aansluit op de praktijk is het belangrijk dat de eigenaar proactief handelt. Bij Previcus voeren ze op dit vlak een tweesporenbeleid. Een gecertificeerde WOZ-taxateur bepaalt al voordat het complex is opgeleverd de individuele WOZ-waarden van deze objecten. Gelijktijdig start Previcus het vooroverleg met de betreffende gemeente. Moors: “gemeenten hebben te maken met tijdsdruk, wij merken dat het aanleveren van een volledig dossiers, inclusief objectkenmerken, referentie objecten en ondersteunende stukken helpt bij het bespoedigen van het proces. Daarnaast trachten wij veelal meerjarige afspraken te maken zodat partijen weten waar ze aan toe zijn. Deze aanpak helpt, al helemaal als je binnen de gemeente de juiste contactpersoon kent.”

Een kort advies gesprek van slechts 10 minuten, kan u meer inzicht bieden in de hoogte van uw WOZ-waarden en de mogelijke besparingskansen. Onze experts staan u geheel vrijblijvend te woord in een gratis ’10 minute expert review’.