Gerechtshof

Previcus heeft de WOZ-waarde gecontroleerd voor een rechtbank die in beheer is van een grote vastgoedbelegger.

WOZ-verlaging van 24%

Previcus heeft de WOZ-waarde gecontroleerd voor een rechtbank die in beheer is van een grote vastgoedbelegger.Onze klant vroeg of wij de WOZ-waarden van hun portefeuille wilde controleren. De WOZ waarde is na bezwaar 24% lager dan in de beschikking. In deze casus leest u hoe we deze besparing met onze expertise gerealiseerd hebben.

€10.622.000De beschikte waarde

€8.042.000 Nieuwe waarde

€2.580.000Verlaging WOZ-waarde

€2.945,80Netto besparing belasting

Het bezwaar

De wet zegt dat wanneer een pand is aangekocht, in de eerstvolgende twee jaar na aankoop geen BTW mag worden meegenomen. In deze casus is het pand onterecht inclusief BTW gewaardeerd.

Ook is uit ons onderzoek gebleken dat de waarde van het pand niet overeenkwam met de gecorrigeerde vervangingswaarde. Uit actuele bouwkosten en de technische en functionele veroudering blijkt dat de waarde niet correct is vastgesteld.

Daarnaast heeft een afbouw uit 1995 volgens de gemeente nog een levensduur van 5 jaar, terwijl onze taxateurs dit inschatten op 2 jaar. Ook installaties uit 1995 moesten volgens onze taxateurs afgeschreven worden tot de restwaarde. De gemeente heeft hierop geen actie ondernomen tijdens de bezwaarperiode.

Het beroep

De gemeente heeft de WOZ-waarde na uitspraak op het bezwaar verlaagd naar € 8.757.000. Na ontvangst van de uitspraak beoordelen onze taxateurs de dossiers. Onze taxateurs beoordelen of de waarde een goede onderbouwing heeft gekregen bij een ongegrond bezwaar en controleert of de waarde voldoende is verlaagd bij een gegrond bezwaar.

Dit laatste was bij deze casus het geval. De gemeente heeft de waarde verlaagd van € 10.622.00,- naar € 8.757.000,-. Volgens onze taxateur was dit niet voldoende.

Zo verwees onze taxateur naar de afbouw en installaties, zoals ook besproken bij de bezwaarprocedure. Onze taxateur was van mening dat de verwachte levensduur 2 jaar was en niet 5 jaar, zoals de gemeente stelde. Ook bleef onze taxateur van mening dat de installaties uit 1995 afgeschreven moeten tot de restwaarde. Hier had de gemeente bij het bezwaar geen rekening mee gehouden. Om de nieuwe waarde te onderbouwen heeft een van onze taxateurs een taxatiekaart opgesteld.

Deze taxatiekaart onderbouwde een waarde van € 8.042.000. Dit betekent dat de WOZ-waarde daalde met € 715.000 bovenop de waardeverlaging die we hebben gerealiseerd bij de bezwaarprocedure.

Het resultaat

In het bezwaar is er al een flinke waarde-verlaging gerealiseerd. Dit vond Previcus niet voldoende. Vervolgens is er tijdens de beroepsprocedure 700.000 extra van de waarde afgehaald. De totale WOZ-verlaging voor deze opdrachtgever was € 2.580.000,-, oftewel een verlaging van 24%.

Door het verlagen van minimaal 20% heeft dit ervoor gezorgd dat we de ambtshalve verminderingsprocedure zijn gestart. De fout is dusdanig groot dat het aannemelijk is dat deze ook in voorgaande jaren is gemaakt. Met deze procedure verzoeken wij de gemeente om de waarden van de 5 voorgaande jaren te toetsen. Deze procedure is toegewezen.

Voor de klant wil dit zeggen dat zij niet alleen een teruggave krijgen over het in lopend jaar, maar ook een besparing hebben ontvangen over de 5 voorgaande jaren. Deze besparing geldt niet alleen voor OZB, maar ook voor alle belastingen waar de WOZ-waarde als grondslag voor wordt gebruikt, waaronder rioolheffing en afvalstofheffing. In dit geval heeft de klant de grootste besparing gerealiseerd op de afschrijving van de vennootschapsbelasting.