Distributiecentrum 2

Het bezwaar

Taxateur van Previcus geeft aan dat de WOZ-waardering niet inzichtelijk is in het ontvangen taxatieverslag. Zo heeft de gemeente de huurwaarde niet onderbouwd met huurreferenties en geen inzicht gegeven in belangrijke kerngetallen zoals leegstandrisico, opslagrisico en locatiewaarde. 

Daarom heeft onze taxateur gevraagd om meer inzicht te krijgen in de gehanteerde herbouwaarde per m2 en de gehanteerde correctie voor de kosten koper (k.k.). Daarnaast heeft onze taxateur een onderbouwing van de kapitalisatiefactor opgevraagd. 

 De gemeente heeft bij dit distributiecentrum onvoldoende rekening gehouden met het feit dat het object in verhuurde staat is verkocht. Op basis van een uitspraak van Gerechtshof Amsterdam moet er een correctie plaats vinden van minimaal 15% omdat de aankoop van dit object minder risico met zich meebrengt.  

Op basis van verschillende verkoop- en huurcijfers die op of rond de waardepeildatum voor vergelijkebare objecten zijn gerealiseerd is de huurwaarde opnieuw bekeken. De gemeente constateerde dat de getaxeerde huurwaarde en kapfactor te hoog was en naar beneden moest worden bijgesteld.   

De aanpassing in gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor hebben ervoor gezorgd dat de waarde met € 2.686.000 werd verlaagd. Door het verlagen van minimaal 20% van de WOZ-waarde konden we een verminderingsprocedure starten. De fout is dusdanig groot dat het aannemelijk is dat deze ook in voorgaande jaren is gemaakt. Met deze procedure verzoeken wij de gemeente om de WOZ-waarden van de 5 voorgaande jaren te toetsen.