Het bezwaar
Onze taxateur concludeert na het beoordelen van de beschikking dat de kapitalisatiefactor te hoog is. De kapitalisatiefactor is de koopsom van een pand (exclusief kosten koper) gedeeld door de jaarhuur. Het betreffende pand heeft een kapfactor van 11.6 in de beschikking. Die is als gevolg van het bezwaar verlaagd naar 10.
Daarnaast hebben we een fout ontdekt bij de objectafbakening. Dat is een veel voorkomende fout: er wordt een aantal m2 voor een volledig pand gehanteerd, terwijl in werkelijkheid maar een deel van de totale m2 gehuurd worden. Dat blijkt ook hier het geval: de retailer huurt uitsluitend de begane grond en de eerste verdieping. Bij de waardebepaling is de gemeente uitgegaan van drie verdiepingen.
Als gevolg van het bezwaar is geconcludeerd dat de overige leegstaande verdiepingen kunnen worden beschouwd als een separaat WOZ object. Dit in combinatie met de bovenstaande punten leidt tot een verlaging van de waarde t.o.v. de beschikking van € 12.304.000. Onder aan de streep betekent dat voor de retailer een netto besparing van € 24.372,28.
