Het bezwaar
Bij de waardebepaling van dit object houdt de gemeente geen rekening met de leeftijd van het object en de bijbehorende hoge onderhoudskosten. Zo is volgens onze taxateur een verkeerde de kapitalisatiefactor gehanteerd. Op de 1e verdieping gaat de gemeente uit van dezelfde dure eenheidsprijs per m2 gehanteerd als op de begane grond. De prijs per eenheid van de werkplaats is vrijwel gelijk aan de prijs per eenheid van het kantoor. De prijs per eenheid van de werkplaats is ons inziens lager dan de door de gemeente gebruikte prijs per eenheid. Onze taxateur beargumenteert zo dat de gehanteerde eenheidsprijs niet juist is.
De gemeente heeft ook geen rekening gehouden met de grootte van het object. Hierdoor is het pand minder courant en wordt er door de gemeente onvoldoende rekening gehouden met afnemend grensnut. Afnemend grensnut houdt in dat de waarde per vierkante meter afneemt naarmate het object of perceel groter is.
De winkelbranche en zeker de elektronicawinkels hebben enorm veel last van webwinkels. Dit heeft gevolgen voor de te realiseren huurprijzen en kapitalisatiefactoren. Beiden staan onder druk en dat is ons inziens van invloed op de WOZ-waarde. Gelet op het hoge leegstandsrisico in verband met het sterk veranderende consumentengedrag kan de door de gemeente gehanteerde kapitalisatiefactor geen stand houden.
De door ons aangebrachte bovenstaande punten zorgen ervoor dat de WOZ-waarde met € 1.442.000,- wordt verlaagd.
