Casus logistiek

Na beoordeling van de beschikking concludeert onze taxateur dat de kapfactor te hoog was. Daar hebben wij de gemeente tijdens het bezwaar op geattendeerd. Het betreffende pand heeft een kapfactor van 11.6 gekregen. Zeer hoog gezien de locatie van het pand.

Het huurcontract is op 1 maart 2020 gesloten, dicht bij waardepeildatum van 01-01-2020. Ons inziens kan de huurwaarde derhalve gebruikt worden voor het bepalen van de waarde op de waardepeildatum.

Tot slot hebben we drie referentieobjecten aangedragen. Dit in combinatie met de bovenstaande punten leidt volgens ons tot een verlaging van de WOZ-waarde. De gemeente gaat hier helaas niet in mee en het bezwaar wordt ongegrond verklaard. De WOZ-waarde wordt gehandhaafd.

Na ontvangst van de uitspraak zijn wij in beroep gegaan: ons inziens was de WOZ-waarde veel te hoog vastgesteld. Bij het beroep hebben wij de rechter hierop geattendeerd en hebben we beargumenteerd dat de waarde foutief is vastgesteld.

De waarde is bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethoude. De toegepaste methode is niet het probleem. Het geschil is dat de gehanteerde huurwaarde te hoog en niet onderbouwd is.

Deze onderbouwing is gedurende de bezwaarprocedure al opgevraagd. Wij hebben deze toen niet ontvangen. Onze taxateur is van mening dat kapfactor niet hoger kan zijn dan 9.4, in plaats van 11.6. Onze taxateur onderbouwt dit onder andere met behulp van een taxatiekaart.

De gemeente geeft aan dat op toestandsdatum 01-01-2021 het onderdeel zonnepanelen niet is opgevoerd, terwijl dit wel had moeten gebeuren. Dit is niet correct. Op toestandsdatum zijn weliswaar zonnepanelen aanwezig, echter in eigendom bij een derde.

De rechter oordeelt dat het beroep gegrond is. De nieuwe waarde wordt vastgesteld op € 11.575.000, waar de beschikte waarde € 27.708.000 bedraagt. De netto besparing is € 25.719.