WOZ-waarde en panden met een Natuurschoonwet-status: een onderschatte fiscale impact?

Landgoederen en panden met een Natuurschoonwet (NSW)-status hebben een bijzondere fiscale positie. Toch zien wij in de praktijk dat de samenhang tussen de WOZ-waarde en de NSW-regeling niet altijd optimaal wordt benut of juist tot discussie leidt.

De WOZ-waarde speelt ook bij NSW-gerangschikt vastgoed een cruciale rol. En die rol wordt regelmatig onderschat.

De WOZ-waarde vormt de grondslag voor meerdere belastingen, waaronder:

Voor landgoederen met een NSW-rangschikking gelden onder voorwaarden fiscale faciliteiten, met name binnen de erf- en schenkbelasting.

Belangrijk om te benadrukken: de NSW-status betekent niet automatisch dat ook de WOZ-waarde lager wordt vastgesteld.

NSW-gerangschikte landgoederen en panden kennen vaak specifieke beperkingen die invloed hebben op de waarde in het economische verkeer, zoals:

De kernvraag is of deze waardedrukkende factoren voldoende zijn verdisconteerd in de WOZ-taxatie.

Wanneer dat niet het geval is, kan dit leiden tot structureel hogere lokale lasten, een hogere box 3-heffing of een vertekend beeld van de bedrijfsfiscale positie. Bij omvangrijke landgoederen kan dit effect substantieel zijn.

De WOZ-waarde van een object dient de waarde in het economische verkeer te zijn. Om tot de waarde in het economische verkeer te komen wordt de vergelijkingsmethodiek toegepast, waarbij verkoopcijfers van referentiepanden gehanteerd worden om tot de eindwaarde te komen. Maar in de praktijk worden NSW-objecten weinig verkocht en de kans is groot dat de vergelijkingsobjecten dus niet de specifieke beperkingen kennen van gerangschikt zijn onder de NSW-1928. Na de vergelijking met reguliere woningen dient dus nog gecorrigeerd te worden om tot de juiste WOZ-waarde te komen.

Ook valt een NSW-object onder de uitzondering van artikel 2, lid 1, onderdeel b van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Deze uitzondering houdt in dat de waarde van de ongebouwde eigendommen buiten aanmerking dienen te worden gelaten bij de waardering. De WOZ-waarde heeft dus enkel betrekking op de gebouwde eigendommen en de ondergrond van het bebouwd oppervlak. Hiervoor is het wel van belang dat voldaan wordt aan artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, namelijk dat tenminste 30% van de oppervlakte van het landgoed bezet is met houtopstanden of dat de oppervlakte van het landgoed voor tenminste 20% bezet is met houtopstanden waarbij de oppervlakte voorts voor tenminste 50% bestaat uit natuurterreinen.

Wanneer het WOZ-object een woning betreft of een woning en niet-woning dan dient enkel het gebouwde met de ondergrond onder het bebouwde gewaardeerd te worden en voor de woning dient de waarde in het economische verkeer gecorrigeerd te worden met een instandhoudingsfactor.

Wanneer het WOZ-object een niet-woning betreft dan wordt enkel het gebouwde gewaardeerd, de ondergrond zit reeds verdisconteerd in de huurwaarde. Hierbij is het vang belang om goed naar de vergelijkingsobjecten welke gebruikt zijn voor het bepalen van de huurwaarde te kijken, daar bijvoorbeeld een terras bij een horecaobject uit de huur van het referentiepand gehaald moet worden om een goede vergelijking te maken. Door de beperkingen van het gerangschikt zijn onder de NSW-1928 heeft dat ook consequenties voor de hoogte van de kapitalisatiefactor.

Bij NSW-objecten draait het niet uitsluitend om de jaarlijkse belastingdruk. De WOZ-waarde heeft vaak ook impact op vermogensstructurering binnen families, estate planning, overdracht naar volgende generaties en de continuïteit van het landgoed.

Een goed onderbouwde WOZ-positie kan daarmee strategisch van belang zijn voor de lange termijn.

Wordt bij uw NSW-gerangschikte vastgoed de WOZ-waarde actief beoordeeld op de specifieke beperkingen en instandhoudingsverplichtingen? Of wordt de beschikking vooral administratief verwerkt?

De combinatie van WOZ-waarde en Natuurschoonwet-status vraagt om maatwerk, zowel fiscaal als waarderingstechnisch.

Ik wissel graag van gedachten over de fiscale en waarderingsvraagstukken rondom landgoederen en natuurschoonobjecten.