Welke factoren bepalen de hoogte van ozb bij een bedrijfspand?

Als eigenaar van een bedrijfspand word je jaarlijks geconfronteerd met diverse belastingaanslagen. Een van de meest impactvolle is de onroerendezaakbelasting (ozb). De hoogte van deze belasting kan aanzienlijk verschillen, afhankelijk van diverse factoren. Voor veel ondernemers is het belangrijk te begrijpen welke elementen invloed hebben op het bedrag dat ze moeten betalen. In dit artikel bespreken we de belangrijkste aspecten die de kosten van ozb voor je zakelijk vastgoed bepalen.

Wat is ozb en waarom betaal je dit voor een bedrijfspand?

Onroerendezaakbelasting (ozb) is een gemeentelijke belasting die wordt geheven op basis van de waarde van onroerende zaken. Als eigenaar van een bedrijfspand betaal je deze belasting jaarlijks aan de gemeente waarin je pand is gevestigd. De opbrengsten van deze belasting vormen een belangrijk deel van de gemeentelijke inkomsten en worden gebruikt om gemeentelijke voorzieningen te financieren.

Voor bedrijfspanden geldt een ander regime dan voor woningen. Bij woningen is sinds 2006 alleen de eigenaar belastingplichtig. Bij niet-woningen (bedrijfspanden) wordt de ozb in veel gemeenten zowel aan de eigenaar als aan de gebruiker opgelegd. Dit betekent dat je als ondernemer die zowel eigenaar als gebruiker is, dubbel belast wordt.

De wettelijke basis voor de ozb ligt in de Gemeentewet. Hierin is vastgelegd dat gemeenten bevoegd zijn om deze belasting te heffen. Het doel van de ozb is om gemeenten een stabiele inkomstenbron te geven waarmee zij lokale voorzieningen kunnen financieren. Gemeenten hebben hierbij een grote mate van vrijheid in het bepalen van de tarieven, wat verklaart waarom de hoogte van de ozb per gemeente sterk kan verschillen.

Hoe wordt de woz-waarde van een bedrijfspand vastgesteld?

De basis voor de ozb-berekening is de Waardering Onroerende Zaken (woz-waarde). Deze waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en is gebaseerd op de waarde van je pand op de waardepeildatum, die altijd op 1 januari van het voorgaande jaar ligt. Voor de ozb van 2024 is dus de woz-waarde op peildatum 1 januari 2023 bepalend.

Bij het vaststellen van de woz-waarde kijken gemeenten naar verschillende factoren:

• Vergelijkbare panden: De gemeente vergelijkt je bedrijfspand met soortgelijke panden in de omgeving waarvan de verkoop- of verhuurprijs bekend is.
• Locatiefactoren: De ligging van je pand heeft grote invloed op de waarde. Een pand op een gewilde bedrijfslocatie of in het centrum zal doorgaans hoger gewaardeerd worden dan een vergelijkbaar pand op een afgelegen industrieterrein.
• Staat van het pand: De onderhoudstoestand, ouderdom en functionaliteit van het pand worden meegewogen. Achterstallig onderhoud kan leiden tot een lagere waardering.
• Economische ontwikkelingen: Marktomstandigheden en economische trends beïnvloeden de waarde van zakelijk vastgoed. In tijden van hoogconjunctuur stijgen vastgoedprijzen vaak, wat kan leiden tot een hogere woz-waarde.

Gemeenten gebruiken verschillende waarderingsmethoden, waaronder de vergelijkingsmethode, de huurwaardekapitalisatiemethode en de gecorrigeerde vervangingswaarde. De keuze voor een methode hangt af van het type bedrijfspand en de beschikbare marktgegevens.

Welke ozb-tarieven hanteren gemeenten voor bedrijfspanden?

Naast de woz-waarde is het ozb-tarief de tweede bepalende factor voor de hoogte van je belastingaanslag. Gemeenten stellen jaarlijks hun ozb-tarieven vast als onderdeel van de gemeentelijke begroting. Deze tarieven worden uitgedrukt als percentage van de woz-waarde.

Voor bedrijfspanden gelden vaak aanzienlijk hogere tarieven dan voor woningen. Het is niet ongebruikelijk dat eigenaren van zakelijk vastgoed tot wel drie keer meer ozb betalen dan woningeigenaren met een vergelijkbare woz-waarde. Dit verschil komt voort uit politieke keuzes op gemeentelijk niveau.

Bij bedrijfspanden moet je rekening houden met twee verschillende ozb-componenten:

• Eigenaarsbelasting: Deze wordt altijd geheven bij de eigenaar van het pand, ongeacht of deze het pand zelf gebruikt of verhuurt.
• Gebruikersbelasting: Deze wordt geheven bij de gebruiker van het pand. Als je je eigen pand gebruikt, betaal je dus zowel eigenaars- als gebruikersbelasting.

De tarieven kunnen per gemeente sterk verschillen. Dit komt doordat gemeenten vrij zijn in het bepalen van hun tarieven, binnen bepaalde wettelijke grenzen. Sommige gemeenten kiezen bewust voor lagere tarieven om bedrijven aan te trekken, terwijl andere gemeenten hogere tarieven hanteren om hun begroting sluitend te krijgen.

Welke specifieke kenmerken van een bedrijfspand beïnvloeden de ozb-hoogte?

De specifieke eigenschappen van je bedrijfspand hebben directe invloed op de woz-waarde en daarmee op de ozb-hoogte. Hier zijn de belangrijkste kenmerken die impact hebben:

• Oppervlakte: De grootte van het pand en het perceel zijn belangrijke waardebepalende factoren. Gemeenten hanteren soms onjuiste oppervlaktegegevens, wat kan leiden tot een te hoge waardering.
• Bouwjaar: Oudere panden hebben vaak een lagere waarde dan nieuwere, tenzij het gaat om monumentale of karakteristieke panden.
• Staat van onderhoud: Achterstallig onderhoud, functionele veroudering of beperkingen in het gebruik kunnen de waarde drukken.
• Bestemmingsplan: De toegestane gebruiksmogelijkheden volgens het bestemmingsplan beïnvloeden de waarde. Een flexibele bestemming maakt een pand vaak waardevoller.
• Duurzaamheidsvoorzieningen: Energiezuinige gebouwen kunnen een hogere waarde hebben, maar dit effect is bij bedrijfspanden vaak minder sterk dan bij woningen.

Ook de inrichting en het gebruik van het pand spelen een rol. Zo kan een tweede verdieping die alleen als opslag wordt gebruikt een lagere waarde hebben dan wanneer deze commercieel wordt benut. Leegstand kan eveneens invloed hebben op de waardering, al wordt hier niet altijd voldoende rekening mee gehouden door gemeenten.

Bijzondere objectkenmerken zoals laad- en loskuilen, parkeervoorzieningen of specifieke installaties kunnen eveneens de waarde beïnvloeden. Het is belangrijk dat deze correct worden gewaardeerd en niet dubbel worden meegeteld in de taxatie.

Hoe kan ik controleren of de ozb-aanslag voor mijn bedrijfspand correct is?

Het is verstandig om je ozb-aanslag kritisch te beoordelen, aangezien gemeenten fouten kunnen maken bij het vaststellen van de woz-waarde. Hier volgt een stappenplan om te controleren of je aanslag correct is:

1. Vraag het taxatieverslag op: In dit verslag staat hoe de gemeente tot de woz-waarde is gekomen. Je kunt dit opvragen bij je gemeente of vaak ook inzien via het digitale loket.
2. Controleer de basisgegevens: Verifieer of de gegevens over je pand correct zijn, zoals oppervlakte, bouwjaar, staat van onderhoud en bestemmingsmogelijkheden.
3. Beoordeel de objectafbakening: Controleer of de gemeente de juiste grenzen heeft gehanteerd voor je pand. Soms worden aangrenzende percelen of gebouwen onterecht samengevoegd of gesplitst.
4. Vergelijk met soortgelijke panden: Kijk naar de woz-waarde van vergelijkbare panden in de omgeving. Grote verschillen kunnen duiden op een onjuiste waardering.
5. Controleer de gehanteerde waarderingsmethode: Beoordeel of de gemeente de juiste methode heeft gebruikt voor jouw type bedrijfspand.

Let bij je controle ook op specifieke aspecten zoals leegstand, achterstallig onderhoud of beperkte gebruiksmogelijkheden. Deze factoren kunnen de waarde drukken maar worden niet altijd voldoende meegewogen door de gemeente.

Als je vermoedt dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld, kan het lonen om professioneel advies in te winnen. Specialisten in vastgoedwaardering kunnen beoordelen of er gronden zijn voor bezwaar en kunnen je helpen bij het verzamelen van de benodigde onderbouwing.

Wanneer en hoe kan ik bezwaar maken tegen de ozb-aanslag voor mijn bedrijfspand?

Als je na controle van je ozb-aanslag tot de conclusie komt dat deze onjuist is, kun je bezwaar maken. Hierbij is het belangrijk om de juiste procedure te volgen:

• Termijn: Je moet bezwaar maken binnen zes weken na dagtekening van de woz-beschikking. Deze termijn is wettelijk vastgelegd en wordt strikt gehanteerd.
• Vorm: Het bezwaar moet schriftelijk worden ingediend bij de gemeente die de aanslag heeft opgelegd. Dit kan vaak ook digitaal via de gemeentelijke website.
• Onderbouwing: Een goed bezwaarschrift bevat een duidelijke onderbouwing waarom je vindt dat de woz-waarde onjuist is. Onderbouw dit met concrete feiten en zo mogelijk met bewijsmateriaal.

Veelvoorkomende bezwaargronden bij bedrijfspanden zijn:

• Onjuiste objectafbakening (te veel grond of gebouwen toegekend)
• Verkeerde oppervlakteberekening
• Onvoldoende rekening gehouden met leegstand
• Te weinig aftrek voor achterstallig onderhoud
• Onjuiste inschatting van de huurwaarde
• Geen rekening gehouden met bijzondere omstandigheden (zoals corona-effecten)

Bij complexe bedrijfspanden of grote financiële belangen kan het verstandig zijn om een specialist in te schakelen. Previcus kan je ondersteunen bij het maken van bezwaar tegen een te hoge ozb-aanslag. We hebben ruime ervaring met het succesvol aanvechten van woz-waarderingen voor bedrijfspanden en werken samen met gemeenten om tot een juiste waardering te komen.

Een succesvolle bezwaarprocedure kan leiden tot een aanzienlijke verlaging van je ozb-aanslag, niet alleen voor het lopende jaar maar mogelijk ook voor toekomstige jaren. Bovendien heeft een lagere woz-waarde ook effect op andere belastingen en heffingen die gebaseerd zijn op deze waarde.