Wat moet u weten over de woz waarde bij het huren van een bedrijfspand?

Voor ondernemers die een bedrijfspand huren is de WOZ-waarde een belangrijke financiële factor. Deze gemeentelijke waardering beïnvloedt niet alleen uw belastingen, maar kan ook impact hebben op uw huurprijs. Als huurder van commercieel vastgoed is het essentieel om te begrijpen hoe deze waardering wordt vastgesteld, welke belastingen hierop gebaseerd zijn en wanneer het zinvol kan zijn om bezwaar te maken. In deze gids behandelen we de cruciale aspecten van de WOZ-waarde voor uw zakelijke huisvesting, inclusief bezwaarmogelijkheden en potentiële kostenbesparingen.

De invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs van een bedrijfspand

De WOZ-waarde speelt een belangrijke rol bij de bepaling en herziening van huurprijzen voor commercieel vastgoed. Hoewel de huurprijs primair wordt vastgesteld in het huurcontract, fungeert de WOZ-waarde vaak als referentiepunt bij huurprijsonderhandelingen en -aanpassingen.

Bij het aangaan van een nieuw huurcontract gebruiken verhuurders de WOZ-waarde regelmatig als onderbouwing voor de gevraagde huurprijs. Een hogere WOZ-waarde rechtvaardigt in hun ogen een hogere huursom. Voor bestaande huurcontracten kan de WOZ-waarde een rol spelen bij de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsherziening, die elke vijf jaar kan plaatsvinden.

In de ROZ-modelcontracten (Raad voor Onroerende Zaken), die veel gebruikt worden voor bedrijfsruimtes, wordt vaak verwezen naar de WOZ-waarde als objectieve maatstaf. Bij geschillen over huurprijsaanpassingen kan de rechter de WOZ-waarde meenemen in zijn beoordeling, waarbij een markthuurwaarde wordt bepaald die gerelateerd is aan deze officiële waardering.

Belangrijk om te weten is dat bij bedrijfsruimtes vallend onder artikel 7:290 BW (zoals winkels en horeca) de huurprijs kan worden herzien als deze niet meer overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimten. De WOZ-waarde dient hierbij als één van de vergelijkingsfactoren. Voor overige bedrijfsruimtes (artikel 7:230a BW) gelden andere regels, maar ook daar kan de WOZ-waarde meewegen bij geschillen.

Hoe kunt u als huurder bezwaar maken tegen een te hoge WOZ-waarde?

Als huurder van een bedrijfspand kunt u zelfstandig bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking, zelfs als deze aan de eigenaar is gericht. Dit recht is vastgelegd in de Wet WOZ en kan u aanzienlijke financiële voordelen opleveren. Hier volgt een stapsgewijze aanpak:

1. Controleer de beschikking: Vraag de WOZ-beschikking op bij de eigenaar of de gemeente als u deze niet heeft ontvangen. Analyseer kritisch de waardepeildatum en de gehanteerde uitgangspunten.
2. Houd de termijn in de gaten: U heeft zes weken na dagtekening van de beschikking om bezwaar in te dienen. Deze termijn is wettelijk vastgesteld en wordt strikt gehanteerd.
3. Verzamel onderbouwing: Documenteer waarom u de waardering te hoog vindt. Denk aan vergelijkbare panden met lagere WOZ-waardes, recente taxatierapporten, of specifieke gebreken aan het pand.
4. Dien bezwaar in: Stuur een bezwaarschrift naar de gemeente met daarin uw gegevens, een duidelijke omschrijving van de beschikking, de gronden van bezwaar en uw onderbouwing.

Voor een succesvol bezwaar is een gedegen onderbouwing cruciaal. Denk aan factoren zoals leegstand in de omgeving, achterstallig onderhoud, functionele veroudering of beperkte bereikbaarheid. Deze elementen kunnen de waarde van uw bedrijfspand significant beïnvloeden maar worden niet altijd correct meegewogen in de gemeentelijke taxatie.

Gezien de complexiteit van WOZ-bezwaren voor bedrijfspanden kiezen veel ondernemers voor professionele ondersteuning bij het WOZ-bezwaar. Specialisten hebben toegang tot vergelijkingsmateriaal en jurisprudentie die uw bezwaar kunnen versterken.

Welke belastingen worden berekend op basis van de WOZ-waarde voor bedrijfspanden?

De WOZ-waarde vormt de grondslag voor diverse zakelijke belastingen die direct impact hebben op uw bedrijfskosten. Voor bedrijfspanden zijn de volgende heffingen relevant:

• Onroerendezaakbelasting (OZB): Deze gemeentelijke belasting kent voor niet-woningen zowel een eigenaars- als een gebruikersdeel. Als huurder betaalt u het gebruikersdeel, dat direct wordt berekend als percentage van de WOZ-waarde. Dit percentage verschilt per gemeente maar ligt gemiddeld tussen de 0,2% en 0,5% van de WOZ-waarde.
• Rioolheffing: Veel gemeenten baseren de rioolheffing voor bedrijfspanden op de WOZ-waarde of hanteren een staffel waarbij hogere WOZ-waardes leiden tot hogere heffingen.
• Watersysteemheffing: De waterschappen heffen deze belasting voor gebouwde objecten, waarbij het tarief wordt berekend als percentage van de WOZ-waarde.
• Vennootschapsbelasting: Indirect beïnvloedt de WOZ-waarde ook de vennootschapsbelasting, aangezien de waarde van het vastgoed op de balans staat en afschrijvingsmogelijkheden beperkt worden door de ondergrens van de WOZ-waarde.

Voor een gemiddeld bedrijfspand met een WOZ-waarde van €500.000 kan het totaal aan jaarlijkse WOZ-gerelateerde belastingen oplopen tot enkele duizenden euro’s. Daarbij komt dat de tarieven voor niet-woningen doorgaans substantieel hoger liggen dan voor woningen, wat de financiële impact voor ondernemers vergroot.

Belangrijk om te weten is dat gemeenten jaarlijks de tarieven kunnen aanpassen. Een stijgende WOZ-waarde betekent dus niet automatisch hogere belastingen als de gemeente besluit de tarieven te verlagen. In de praktijk zien we echter dat de totale belastingdruk meestal toeneemt.

Wanneer is het financieel voordelig om de WOZ-waarde aan te vechten voor uw bedrijf?

Het aanvechten van de WOZ-waarde kan financieel zeer rendabel zijn, maar vergt wel een afweging van kosten en baten. De potentiële voordelen strekken zich uit over meerdere jaren, aangezien een succesvolle verlaging doorwerkt in toekomstige waarderingen.

Voor een gemiddeld bedrijfspand kan een verlaging van de WOZ-waarde met 10% al snel leiden tot een jaarlijkse besparing van honderden euro’s op belastingen. Bij grotere panden of in gemeenten met hoge OZB-tarieven kan deze besparing oplopen tot duizenden euro’s per jaar. Daarnaast kan een lagere WOZ-waarde ook gunstig zijn bij huurprijsherzieningen.

De kosten-batenanalyse verschilt per situatie:

Belangrijk is dat de kosten voor professionele ondersteuning bij WOZ-bezwaar vaak op basis van no-cure-no-pay worden aangeboden. Dit betekent dat u alleen betaalt bij succes, wat het financiële risico beperkt. De vergoeding bedraagt doorgaans een percentage van de belastingbesparing over meerdere jaren.

Voor complexe bedrijfspanden zoals fabrieken, zorgvastgoed of speciaal vastgoed is het vrijwel altijd zinvol om de WOZ-waarde kritisch te laten beoordelen, aangezien de standaard waarderingsmethoden hier vaak tekort schieten.

Wat zijn de verschillen tussen WOZ-waarde voor woningen en bedrijfspanden?

De waardering en fiscale behandeling van bedrijfspanden wijkt op essentiële punten af van die van woningen. Deze verschillen zijn cruciaal voor ondernemers om te begrijpen:

Bij de waarderingsmethode voor bedrijfspanden ligt de nadruk sterker op de huurwaarde en het rendement, terwijl bij woningen de vergelijkingsmethode (verkoopcijfers van soortgelijke woningen) dominant is. Voor bedrijfspanden wordt vaak de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast, waarbij de marktconforme huurprijs wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.

De belastingtarieven voor niet-woningen zijn substantieel hoger dan voor woningen. Waar woningeigenaren alleen eigenaarbelasting betalen, wordt voor bedrijfspanden zowel eigenaar- als gebruikersbelasting geheven. Het gecombineerde OZB-tarief voor bedrijfspanden is doorgaans 2 tot 3 keer hoger dan voor woningen.

Ook de bezwaarprocedure kent belangrijke verschillen. Bij bedrijfspanden is specialistische kennis vaker noodzakelijk vanwege de complexere waarderingsmethodiek. Daarnaast hebben huurders van bedrijfspanden een zelfstandig bezwaarrecht, terwijl huurders van woningen dit recht niet hebben.

Verder speelt de WOZ-waarde bij bedrijfspanden een grotere rol in huurrelaties. De waarde kan worden gebruikt bij huurprijsherzieningen en -geschillen, terwijl dit bij woningen nauwelijks relevant is door de strikte regulering van de woninghuurmarkt.

Tot slot is de impact van een succesvolle WOZ-verlaging bij bedrijfspanden doorgaans groter door de hogere absolute waardes en belastingtarieven. Dit maakt het des te belangrijker om als ondernemer alert te zijn op de jaarlijkse WOZ-beschikking.

Voor ondernemers die een bedrijfspand huren is het raadzaam om de WOZ-waarde kritisch te beoordelen en tijdig actie te ondernemen bij twijfels over de juistheid ervan. Met de juiste aanpak kan dit leiden tot substantiële kostenbesparingen en een sterkere positie bij huuronderhandelingen.