Wat is het verschil tussen de woz waarde en de marktwaarde van een bedrijfspand?

Voor eigenaren van commercieel vastgoed is het essentieel om te begrijpen hoe vastgoedwaarderingen werken. De fiscale waardering door de gemeente verschilt wezenlijk van wat uw pand op de vrije markt zou opbrengen. Deze twee waarderingen hebben elk hun eigen methodiek en doel, wat significante financiële implicaties kan hebben voor uw bedrijf. In dit artikel bespreken we de belangrijkste verschillen, hoe deze waarderingen tot stand komen, en wat dit betekent voor u als eigenaar van zakelijk vastgoed.

De WOZ-waarde versus marktwaarde: essentiële verschillen voor eigenaren van bedrijfspanden

Bij commercieel vastgoed spelen twee belangrijke waarderingen een rol: de gemeentelijke waardering en de daadwerkelijke handelswaarde. Deze twee waarderingen dienen verschillende doelen en komen op verschillende manieren tot stand.

De WOZ-waarde wordt jaarlijks door gemeenten vastgesteld met als primair doel het heffen van belastingen. Deze waardering volgt een gestandaardiseerde methodiek die is vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken. De peildatum voor deze waardering ligt altijd op 1 januari van het voorgaande jaar, wat betekent dat er altijd een vertraging zit in de waardering ten opzichte van de actuele marktsituatie.

De marktwaarde daarentegen wordt bepaald door vraag en aanbod op de vrije markt. Deze reflecteert wat een koper bereid zou zijn te betalen voor uw bedrijfspand onder normale marktomstandigheden. Hierbij spelen factoren een rol die bij de WOZ-waardering minder gewicht krijgen, zoals specifieke bedrijfskenmerken, toekomstige ontwikkelingen in de omgeving, en de actuele vraag naar specifiek type vastgoed.

Een cruciaal verschil is dat de marktwaarde rekening houdt met actuele marktontwikkelingen, terwijl de WOZ-waarde werkt met historische gegevens en een meer gestandaardiseerde benadering. Dit verklaart waarom er vaak een discrepantie bestaat tussen beide waarderingen.

Hoe wordt de WOZ-waarde van een bedrijfspand bepaald?

Gemeenten hanteren specifieke methodieken bij het vaststellen van de WOZ-waarde voor zakelijk vastgoed. Voor commerciële panden wordt meestal de vergelijkingsmethode of de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast, afhankelijk van het type object.

Bij de vergelijkingsmethode kijkt de gemeente naar recente verkooptransacties van vergelijkbare bedrijfspanden in dezelfde omgeving. Factoren die hierbij worden meegewogen zijn:

• Locatie en bereikbaarheid
• Bouwjaar en staat van onderhoud
• Gebruiksoppervlakte en perceelgrootte
• Functionaliteit en indeling van het pand
• Bestemmingsplanmogelijkheden

De huurwaardekapitalisatiemethode wordt vaak toegepast bij verhuurde bedrijfspanden. Hierbij wordt eerst de jaarlijkse huurwaarde bepaald, die vervolgens wordt gekapitaliseerd met een factor die afhankelijk is van het type vastgoed en de locatie. Deze factor weerspiegelt het rendement dat investeerders verwachten te behalen op vergelijkbaar vastgoed.

Gemeenten maken gebruik van gespecialiseerde taxatiemodellen die zijn goedgekeurd door de Waarderingskamer, het toezichthoudende orgaan dat de kwaliteit van WOZ-waarderingen bewaakt. Deze modellen verwerken grote hoeveelheden marktgegevens om tot een zo objectief mogelijke waardering te komen.

Belangrijk om te weten is dat de gemeente bij de waardering uitgaat van de waarde in vrij opleverbare staat, wat betekent dat specifieke bedrijfsgebonden investeringen vaak niet volledig worden meegenomen in de WOZ-waarde.

Hoe beïnvloedt de WOZ-waarde de belastingen voor een bedrijfspand?

De WOZ-waarde vormt de grondslag voor diverse belastingen die direct invloed hebben op de exploitatiekosten van uw bedrijfspand. Deze fiscale impact maakt het essentieel om de juistheid van de WOZ-waardering kritisch te beoordelen.

De onroerendezaakbelasting (OZB) is de meest directe belasting die wordt berekend op basis van de WOZ-waarde. Gemeenten heffen deze belasting jaarlijks bij eigenaren en soms ook bij gebruikers van niet-woningen. Het tarief verschilt per gemeente en wordt uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde. Voor zakelijk vastgoed ligt dit tarief doorgaans hoger dan voor woningen.

Ook de waterschapsbelasting wordt deels gebaseerd op de WOZ-waarde. Het gaat hierbij specifiek om de watersysteemheffing gebouwd, die wordt geheven om waterbeheer te financieren. De hoogte van deze heffing varieert per waterschap.

Voor vennootschappen heeft de WOZ-waarde invloed op de vennootschapsbelasting. De WOZ-waarde wordt namelijk gebruikt als minimale waarderingsgrondslag voor de aangifte vennootschapsbelasting. Als de boekwaarde van uw pand lager is dan de WOZ-waarde, kan dit fiscale consequenties hebben.

Een minder bekende impact is die op de verhuurderheffing voor verhuurders met meer dan 50 sociale huurwoningen. Hoewel dit primair woningen betreft, kan het relevant zijn voor gemengde vastgoedportefeuilles.

De financiële impact van deze belastingen kan aanzienlijk zijn, vooral bij grotere vastgoedportefeuilles. Een verschil van 10% in de WOZ-waarde kan jaarlijks duizenden euro’s verschil maken in de belastingafdracht. Dit onderstreept het belang van een correcte waardering.

Wanneer is de marktwaarde van een bedrijfspand hoger dan de WOZ-waarde?

Er zijn specifieke marktomstandigheden en eigenschappen van bedrijfspanden die ertoe leiden dat de marktwaarde substantieel hoger uitvalt dan de vastgestelde WOZ-waarde. Deze discrepantie kan belangrijke financiële implicaties hebben bij verkoop of financiering.

In periodes van economische hoogconjunctuur stijgen vastgoedprijzen vaak sneller dan de WOZ-waarderingen kunnen bijhouden. Door de peildatum die een jaar achterloopt en de voorzichtige waarderingsmethodiek van gemeenten, ontstaat er een natuurlijke vertraging in de WOZ-waarde ten opzichte van de actuele marktwaarde.

Bedrijfspanden op strategische locaties met toekomstige ontwikkelingsperspectieven kunnen een marktwaarde hebben die de WOZ-waarde ver overstijgt. Denk aan gebieden die zijn aangewezen voor herontwikkeling of locaties die profiteren van geplande infrastructurele verbeteringen. Deze toekomstwaarde wordt in de WOZ-systematiek beperkt meegewogen.

Panden met specifieke bedrijfskenmerken die voor bepaalde gebruikers zeer waardevol zijn, kunnen in de markt hoger gewaardeerd worden. Voorbeelden zijn:

• Hoogwaardige technische installaties
• Bijzondere vergunningen die aan het pand verbonden zijn
• Unieke faciliteiten die perfect passen bij een nichemarkt
• Duurzaamheidskenmerken die nog niet volledig in de WOZ-waardering zijn verwerkt

Ook speelt de schaarste in specifieke vastgoedsegmenten een rol. Wanneer er weinig aanbod is van bepaalde typen bedrijfsruimte terwijl de vraag hoog blijft, kan dit leiden tot prijsstijgingen die de WOZ-waardering overtreffen. Dit zien we momenteel bijvoorbeeld bij logistiek vastgoed en datacenters.

Het is belangrijk om deze factoren te herkennen bij zakelijke besluitvorming rond uw vastgoed, vooral bij verkoop, aankoop of herfinanciering.

Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van mijn bedrijfspand?

Als eigenaar van een bedrijfspand heeft u het recht om bezwaar te maken tegen de WOZ-waardering als u vermoedt dat deze te hoog is vastgesteld. Een succesvol bezwaar kan leiden tot aanzienlijke belastingbesparingen, niet alleen voor het lopende jaar maar vaak ook voor toekomstige jaren.

De bezwaartermijn is strikt en bedraagt zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking, die u meestal begin februari ontvangt. Het is cruciaal om deze deadline niet te missen, aangezien te laat ingediende bezwaren in principe niet-ontvankelijk worden verklaard.

Voor een kansrijk bezwaar is een gedegen onderbouwing essentieel. Elementen die u kunt aanvoeren zijn:

• Vergelijkingen met soortgelijke bedrijfspanden die lager zijn gewaardeerd
• Recente taxatierapporten die een lagere waarde aantonen
• Gebreken aan het pand die niet zijn meegenomen in de waardering
• Onjuiste objectkenmerken zoals gebruiksoppervlakte of perceelgrootte
• Bijzondere omstandigheden die de waarde negatief beïnvloeden

Het bezwaarproces kan complex zijn, vooral bij grotere of specialistische bedrijfspanden. Wij bij Previcus hebben gespecialiseerde kennis op het gebied van WOZ-waarderingen voor zakelijk vastgoed en kunnen u ondersteunen bij het gehele bezwaarproces.

Na het indienen van uw bezwaar zal de gemeente dit beoordelen en vaak volgt er een hoorzitting of taxatiegesprek. De gemeente moet binnen zes weken beslissen, met een mogelijke verdaging van zes weken. Bent u het niet eens met de uitspraak, dan kunt u in beroep gaan bij de rechtbank.

Een professionele benadering van het bezwaarproces verhoogt de slagingskans aanzienlijk en voorkomt onnodige procedures. Gemiddeld leidt een succesvol bezwaar tot een waardeverlaging van 8-15% bij zakelijk vastgoed.

Welke rol speelt taxatie bij het bepalen van de marktwaarde van een bedrijfspand?

Professionele taxatie vormt de ruggengraat van een betrouwbare marktwaardebepaling voor zakelijk vastgoed. Anders dan de gestandaardiseerde WOZ-waardering, biedt een taxatie een genuanceerd beeld dat specifiek is toegesneden op uw unieke bedrijfspand.

Er zijn verschillende taxatiemethoden die worden toegepast bij commercieel vastgoed, afhankelijk van het type object en het doel van de waardering:

• Comparatieve methode: vergelijking met recente transacties van vergelijkbare objecten
• Inkomstenbenadering: kapitalisatie van de (potentiële) huurinkomsten
• Kostenbenadering: berekening van de vervangingswaarde minus afschrijvingen
• Residuele waardemethode: vooral gebruikt bij ontwikkellocaties, waarbij de waarde wordt afgeleid van het potentiële eindresultaat minus ontwikkelingskosten

Een professionele taxateur zal meestal meerdere methoden combineren om tot een zo nauwkeurig mogelijke waardering te komen. Daarbij worden specifieke factoren meegewogen die bij de WOZ-waardering vaak onderbelicht blijven, zoals:

• Toekomstige gebiedsontwikkelingen
• Specifieke marktomstandigheden in uw vastgoedsegment
• Bijzondere kenmerken of installaties die de waarde verhogen
• Actuele huurcontracten en de kwaliteit van huurders
• Duurzaamheidsaspecten en toekomstbestendigheid

Een taxatie is onmisbaar bij diverse zakelijke processen, waaronder:

• Aan- en verkooptransacties
• Financieringsaanvragen bij banken
• Herfinanciering van bestaande leningen
• Inbreng in een vennootschap
• Onderbouwing van WOZ-bezwaren
• Jaarrekeningen en boekhoudkundige waarderingen

Voor een optimaal resultaat is het belangrijk om een taxateur te kiezen die gespecialiseerd is in uw specifieke type vastgoed. Een taxateur met kennis van bijvoorbeeld logistiek vastgoed zal andere aspecten beoordelen dan een specialist in kantoorgebouwen of retailpanden.

Een gedegen taxatierapport biedt niet alleen inzicht in de huidige marktwaarde, maar kan ook waardevolle informatie bevatten over verbetermogelijkheden die de waarde van uw pand kunnen verhogen.