Wat is het verband tussen energielabel en ozb-waarde van een bedrijfspand?

Ben je eigenaar van een bedrijfspand en wil je grip krijgen op je belastingkosten? Dan is het belangrijk om te begrijpen hoe duurzaamheid en belastingen samenhangen. De energiezuinigheid van je pand heeft namelijk een directe invloed op de belastingaanslag die je ontvangt. In dit artikel leggen we uit hoe deze twee factoren met elkaar verbonden zijn en welke kansen dit biedt voor ondernemers.

De relatie tussen duurzaamheidscertificering en onroerendezaakbelasting

De duurzaamheid van je bedrijfspand, uitgedrukt in een energielabel, speelt een steeds grotere rol bij de waardebepaling die gemeenten hanteren voor de onroerendezaakbelasting (ozb). Hoe beter het energielabel, hoe hoger doorgaans de marktwaarde van het pand. Dit komt doordat energiezuinige gebouwen lagere exploitatiekosten hebben, wat ze aantrekkelijker maakt voor potentiële kopers en huurders.

Gemeenten baseren de ozb-heffing op de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken). Deze waarde wordt bepaald aan de hand van verschillende factoren, waaronder de energieprestatie van het gebouw. Een pand met een slecht energielabel (E, F of G) zal in veel gevallen minder waard zijn dan een vergelijkbaar pand met een goed energielabel (A, B of C). Dit waardeverschil wordt steeds vaker meegenomen in de taxaties.

Het mechanisme werkt als volgt: gemeenten kijken naar vergelijkbare transacties in de markt. Daarbij is zichtbaar dat duurzame panden hogere prijzen opleveren. Deze marktontwikkeling vertaalt zich in hogere WOZ-waardes voor energiezuinige panden, maar ook in lagere waardes voor panden met slechte energieprestaties. Belangrijk om te weten is dat gemeenten nog verschillend omgaan met de impact van energielabels op de WOZ-waarde. Sommige gemeenten passen een systematische correctie toe, terwijl andere gemeenten dit nog niet consequent doen.

Hoe beïnvloedt een beter energielabel de woz-waarde van een bedrijfspand?

Een verbetering van het energielabel kan een aanzienlijke impact hebben op de WOZ-waarde van je bedrijfspand. Uit marktanalyses blijkt dat de waardestijging per labelstap gemiddeld tussen de 2% en 8% ligt, afhankelijk van het type bedrijfspand en de lokale vastgoedmarkt.

Wanneer je bijvoorbeeld een kantoorpand verbetert van energielabel D naar B, kan dit een waardestijging van ongeveer 5-15% betekenen. Voor een bedrijfspand met een WOZ-waarde van €500.000 zou dit neerkomen op een potentiële waardevermeerdering van €25.000 tot €75.000. Deze stijging vertaalt zich weliswaar in een hogere ozb-aanslag, maar biedt ook voordelen zoals lagere energiekosten en een betere marktpositie.

Voor verschillende typen bedrijfspanden gelden verschillende percentages:

• Kantoorpanden: 4-8% waardestijging per labelstap
• Winkelpanden: 2-5% waardestijging per labelstap
• Industriële gebouwen: 2-4% waardestijging per labelstap
• Logistieke centra: 3-6% waardestijging per labelstap

Deze verschillen ontstaan doordat energiekosten in bijvoorbeeld kantoorpanden een groter deel van de exploitatiekosten vormen dan bij sommige industriële gebouwen. Hoe groter de energiebesparing, hoe groter de impact op de waarde.

Welke energiebesparende maatregelen hebben de grootste impact op de ozb-waarde?

Niet alle verduurzamingsmaatregelen hebben dezelfde impact op de WOZ-waarde en daarmee op je ozb-aanslag. Sommige investeringen leveren een betere kosten-batenverhouding op dan andere. De volgende maatregelen bieden doorgaans de grootste waardeverhoging:

Zonnepanelen vormen een van de meest zichtbare en waardeverhogende investeringen. Ze leveren niet alleen een directe energiebesparing op, maar verhogen ook aantoonbaar de waarde van het pand. Voor bedrijfspanden met grote dakoppervlaktes kan dit een bijzonder rendabele investering zijn.

Goede isolatie van dak, gevel en vloer heeft een substantiële impact op het energielabel. Vooral bij oudere bedrijfspanden is hier vaak veel winst te behalen. De kosten voor isolatie zijn relatief laag in verhouding tot de waardestijging die ermee gerealiseerd kan worden.

Het installeren van energiezuinige klimaatsystemen zoals warmtepompen of WKO-installaties (Warmte-Koude Opslag) kan het energielabel significant verbeteren. Deze systemen vervangen traditionele gasgestookte verwarmingssystemen en zorgen voor een lagere CO2-uitstoot.

Moderne gebouwbeheersystemen die verlichting, verwarming en ventilatie intelligent aansturen, kunnen het energieverbruik met 15-30% verlagen. Deze ‘slimme’ systemen optimaliseren het energieverbruik op basis van bezetting en gebruik van het pand.

De keuze voor de juiste maatregelen hangt af van het type bedrijfspand, het huidige energielabel en je investeringsbudget. Het is belangrijk om een gebalanceerd pakket van maatregelen samen te stellen dat zowel het energielabel verbetert als een positieve business case oplevert.

Kan ik belastingvoordelen krijgen voor het verbeteren van het energielabel van mijn bedrijfspand?

Ja, er zijn verschillende fiscale regelingen en subsidies beschikbaar die de investering in een beter energielabel aantrekkelijker maken. Deze voordelen kunnen de terugverdientijd van verduurzamingsmaatregelen aanzienlijk verkorten.

De Energie-investeringsaftrek (EIA) is een van de belangrijkste fiscale regelingen. Deze maatregel biedt ondernemers de mogelijkheid om 45,5% van de investeringskosten af te trekken van de fiscale winst, bovenop de reguliere afschrijving. Dit levert een netto voordeel op van ongeveer 11% van de investeringskosten.

Met de Milieu-investeringsaftrek (MIA) kun je tot 45% van de investeringskosten in milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen aftrekken van je fiscale winst. In combinatie met de Willekeurige afschrijving milieu-investeringen (Vamil), waarmee je 75% van de investering op een zelfgekozen moment mag afschrijven, levert dit een aanzienlijk liquiditeits- en rentevoordeel op.

Naast deze fiscale regelingen zijn er ook directe subsidies beschikbaar, zoals de ISDE (Investeringssubsidie duurzame energie) voor kleinere installaties en de SDE++ (Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie) voor grotere projecten. Deze subsidies dekken een deel van de investeringskosten of bieden een vergoeding voor opgewekte duurzame energie.

Sommige gemeenten bieden daarnaast lokale regelingen aan, zoals duurzaamheidsleningen met lage rentes of specifieke subsidies voor verduurzaming van bedrijfspanden. Het is verstandig om bij je gemeente te informeren naar deze mogelijkheden.

Wanneer is investeren in een beter energielabel financieel rendabel voor mijn ozb-lasten?

Het bepalen van het juiste moment om te investeren in verduurzaming vereist een gedegen kosten-batenanalyse. Hierbij moet je niet alleen kijken naar de ozb-lasten, maar naar het totale financiële plaatje.

Voor een gemiddeld kantoorpand van 1.000 m² met een G-label kost een verbetering naar label C ongeveer €75.000 tot €125.000. Deze investering leidt tot een jaarlijkse energiebesparing van circa €15.000 tot €25.000. De terugverdientijd vanuit energiebesparing alleen ligt dan tussen de 3 en 8 jaar.

Wanneer we de impact op de ozb-waarde meenemen, wordt het beeld complexer. Een verbetering van label G naar C kan leiden tot een waardestijging van 15-25%, wat bij een oorspronkelijke WOZ-waarde van €1.000.000 neerkomt op €150.000 tot €250.000 extra waarde. Bij een gemiddeld ozb-tarief van 0,28% voor niet-woningen betekent dit een jaarlijkse extra ozb-last van €420 tot €700.

De volgende tabel geeft een indicatie van de kosten-batenanalyse voor verschillende labelstappen:

Zoals je ziet, blijft de investering in vrijwel alle gevallen rendabel, ondanks de hogere ozb-lasten. Bovendien moet je rekening houden met de aankomende wettelijke verplichtingen: vanaf 2023 moeten alle kantoren minimaal energielabel C hebben, en vanaf 2030 label A. Voor andere typen bedrijfspanden worden vergelijkbare eisen verwacht.

Hoe kan Previcus helpen bij het optimaliseren van de ozb-waarde in relatie tot het energielabel?

Als je wilt weten of je WOZ-waarde correct is vastgesteld in relatie tot het energielabel van je bedrijfspand, kunnen we je helpen. We bieden een grondige analyse van je huidige situatie, waarbij we controleren of de gemeente het energielabel correct heeft meegewogen in de WOZ-waardering.

We maken een vergelijking met soortgelijke panden in de omgeving om te bepalen of er sprake is van een onevenredig hoge waardering. Als we constateren dat de WOZ-waarde niet correct is vastgesteld, kunnen we bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Hierbij verzamelen we alle benodigde bewijsstukken om je zaak te onderbouwen.

Naast het aanvechten van een te hoge WOZ-waarde, adviseren we ook over verduurzamingsmaatregelen die zowel energetisch als fiscaal voordelig zijn. We helpen je bij het maken van een kosten-batenanalyse, zodat je een weloverwogen beslissing kunt nemen over investeringen in verduurzaming.

Voor vastgoedeigenaren met meerdere panden bieden we een portefeuilleanalyse, waarbij we de WOZ-waardes van alle panden tegen het licht houden en een strategie ontwikkelen voor optimalisatie van de belastinglasten.

We werken altijd transparant en op basis van no-cure-no-pay, wat betekent dat je alleen betaalt als we daadwerkelijk een besparing voor je realiseren. Onze aanpak is erop gericht om samen met jou en de gemeente tot een eerlijke waardering te komen die recht doet aan de werkelijke situatie van je bedrijfspand.

Bij Previcus begrijpen we dat de relatie tussen energielabel en ozb-waarde complex is. Door onze expertise in te zetten, zorgen we ervoor dat je niet onnodig veel belasting betaalt en tegelijkertijd optimaal profiteert van de voordelen van een energiezuinig bedrijfspand.