Wat is de ozb voor een bedrijfspand en hoe wordt deze berekend?

Als eigenaar of gebruiker van een bedrijfspand krijg je jaarlijks te maken met diverse belastingen. Een van de belangrijkste is de onroerendezaakbelasting, die gemeenten heffen over niet-woningen. Deze belasting kan een aanzienlijke kostenpost vormen voor ondernemers. De hoogte wordt bepaald door verschillende factoren, waaronder de vastgestelde waarde van het pand en de tarieven die per gemeente verschillen. Het is daarom nuttig om te begrijpen hoe deze belasting precies werkt, hoe het bedrag wordt berekend en welke mogelijkheden je hebt om eventueel bezwaar te maken of te besparen op deze belastingaanslag.

De onroerendezaakbelasting (ozb) is een gemeentelijke belasting die wordt geheven over onroerende zaken zoals bedrijfspanden, kantoren, winkels en andere commerciële gebouwen. Het betreft een jaarlijkse heffing die elke gemeente zelf vaststelt en int. Deze belasting vormt een belangrijke inkomstenbron voor gemeenten en wordt gebruikt om diverse gemeentelijke voorzieningen te financieren.

Voor bedrijfspanden geldt een andere regeling dan voor woningen. Bij niet-woningen wordt de ozb namelijk opgesplitst in twee delen: een eigenaarsgedeelte en een gebruikersgedeelte. Dit betekent dat zowel de eigenaar als de gebruiker (huurder) van een bedrijfspand ozb moet betalen. Als je zowel eigenaar als gebruiker bent, ontvang je beide aanslagen.

Het eigenaarsgedeelte moet altijd door de eigenaar worden betaald, ongeacht of het pand verhuurd wordt of leegstaat. Het gebruikersgedeelte wordt betaald door degene die het pand daadwerkelijk gebruikt. Bij leegstand vervalt het gebruikersgedeelte tijdelijk, totdat er weer een nieuwe gebruiker is.

De berekening van de ozb voor een bedrijfspand volgt een vaste formule: de WOZ-waarde vermenigvuldigd met het ozb-tarief. De WOZ-waarde is de door de gemeente vastgestelde waarde van het pand op de waardepeildatum (1 januari van het voorgaande jaar). Het ozb-tarief wordt jaarlijks door elke gemeente afzonderlijk vastgesteld.

De formule ziet er als volgt uit:

OZB-bedrag = WOZ-waarde × OZB-tarief

Voor de vaststelling van de WOZ-waarde kijken gemeenten naar verschillende factoren:

Bij specifieke typen bedrijfspanden, zoals fabrieken of specialistische gebouwen, kan de gemeente ook de vervangingswaarde (nieuwbouwwaarde minus afschrijvingen) hanteren. Hierbij houdt men rekening met zowel technische als functionele veroudering van het pand.

Belangrijk is dat gemeenten niet altijd over de meest actuele informatie beschikken. Zo kunnen er fouten ontstaan in de objectafbakening, waarbij bijvoorbeeld te veel grond wordt toegekend aan een pand of waarbij een gehuurd gedeelte wordt aangezien voor het gehele pand. Dit kan leiden tot een te hoge WOZ-waarde en dus een te hoge ozb-aanslag.

De ozb-tarieven voor bedrijfspanden variëren sterk per gemeente. Elke gemeente heeft de vrijheid om zelf de hoogte van deze tarieven te bepalen, wat leidt tot aanzienlijke verschillen door heel Nederland. Dit is een belangrijk gegeven voor ondernemers die overwegen zich in een bepaalde gemeente te vestigen.

Gemiddeld genomen liggen de tarieven voor niet-woningen hoger dan voor woningen. Bovendien is het eigenarentarief doorgaans hoger dan het gebruikerstarief. In sommige gemeenten kan het eigenarentarief voor bedrijfspanden oplopen tot meer dan 0,5% van de WOZ-waarde, terwijl het in andere gemeenten rond de 0,2% ligt.

De tarieven worden jaarlijks opnieuw vastgesteld en gepubliceerd door de gemeenten. Je kunt de actuele tarieven vinden op de website van je gemeente of via de ‘Coelo Atlas van lokale lasten’, een jaarlijkse publicatie die alle gemeentelijke belastingtarieven in Nederland vergelijkt.

Opvallend is dat de verschillen tussen gemeenten aanzienlijk kunnen zijn. Zo kan een identiek bedrijfspand in de ene gemeente tot wel tweemaal zoveel ozb kosten als in een naburige gemeente. Dit maakt de locatiekeuze voor een bedrijfspand mede vanuit fiscaal oogpunt relevant.

De ozb-aanslag voor je bedrijfspand ontvang je doorgaans in de eerste maanden van het kalenderjaar. De peildatum voor de WOZ-waarde ligt altijd op 1 januari van het voorgaande jaar, terwijl de belasting zelf betrekking heeft op het lopende kalenderjaar.

Na ontvangst van de aanslag heb je verschillende betalingsmogelijkheden:

Het is belangrijk om de betalingstermijnen goed in de gaten te houden. Bij te late betaling kan de gemeente aanmaningskosten en rente in rekening brengen. In het uiterste geval kan zelfs een deurwaarder worden ingeschakeld, wat tot extra kosten leidt.

Ook bij overdracht van een bedrijfspand gedurende het jaar blijft de oorspronkelijke eigenaar verantwoordelijk voor de volledige ozb-eigenaarsbelasting van dat jaar. Wel kun je bij de notaris afspraken maken over een verrekening van de belasting met de nieuwe eigenaar, naar rato van het aantal maanden eigenaarschap.

Ja, je kunt bezwaar maken tegen de ozb-aanslag voor je bedrijfspand, maar in feite maak je dan bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde. De termijn voor het indienen van een bezwaar is strikt: binnen zes weken na dagtekening van de beschikking. Het is essentieel om deze termijn niet te overschrijden, anders wordt je bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.

Geldige redenen voor bezwaar zijn onder andere:

Voor een succesvol bezwaar is het belangrijk om je argumenten goed te onderbouwen met bewijsmateriaal zoals taxatierapporten, foto’s van gebreken of vergelijkbare transacties in de markt.

Zowel huurders als eigenaren kunnen bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Als huurder kun je profiteren van een lagere gebruikersbelasting, terwijl de eigenaar voordeel heeft bij een lagere eigenaarsbelasting. Het is geen probleem als beide partijen onafhankelijk van elkaar bezwaar maken.

Als de WOZ-waarde met meer dan 20% wordt verlaagd na een bezwaarprocedure, is het mogelijk om ook voor voorgaande jaren een ambtshalve vermindering aan te vragen. Dit kan tot aanzienlijke besparingen leiden, zoals blijkt uit een praktijkvoorbeeld waarbij een afvalverwerker een besparing van ruim €15.000 realiseerde door een correctie van de objectafbakening.

We helpen regelmatig ondernemers bij het indienen van bezwaar tegen te hoge WOZ-waardes. Met onze expertise op het gebied van WOZ-waarderingen kunnen we je adviseren over de haalbaarheid van een bezwaar en de procedure volledig voor je verzorgen.

Er zijn verschillende strategieën om te besparen op de ozb voor je bedrijfspand. De meest directe manier is het controleren en zo nodig aanvechten van de WOZ-waarde, aangezien deze de basis vormt voor de berekening van de ozb.

Praktische besparingstips zijn:

Voor specifieke sectoren kunnen aanvullende besparingsmogelijkheden bestaan. Zo kunnen zorgcomplexen mogelijk profiteren van de woondelenvrijstelling, waardoor het gebruikersdeel van de ozb geheel of gedeeltelijk vervalt.

Ook is het verstandig om bij nieuwbouw of aankoop van commercieel vastgoed tijdig advies in te winnen over de verwachte WOZ-waarde en de gevolgen daarvan voor de ozb. Hiermee voorkom je onaangename verrassingen en kun je eventueel nog bijsturen in het ontwerp of de inrichting van het pand.

Wil je meer weten over hoe je kunt besparen op de ozb voor je bedrijfspand? Neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek. Samen zorgen we ervoor dat je niet onnodig te veel belasting betaalt.