Wat gebeurt er met de ozb bij verkoop van een bedrijfspand?

Bij het overdragen van een bedrijfspand komen diverse belastingkwesties kijken. Een belangrijk aspect is de afhandeling van de onroerendezaakbelasting bij de eigendomsoverdracht. Deze belasting wordt jaarlijks geheven door gemeenten en vormt een aanzienlijke kostenpost voor vastgoedeigenaren. Wanneer een bedrijfspand van eigenaar wisselt, ontstaan er specifieke vraagstukken over wie welk deel moet betalen, hoe de verrekening plaatsvindt en welke afspraken hiervoor vastgelegd moeten worden. In dit artikel bespreken we hoe de belastingkwesties rondom een commercieel pand bij verkoop geregeld worden en waar je als koper of verkoper op moet letten.

Wat is ozb en hoe wordt het berekend voor een bedrijfspand?

De onroerendezaakbelasting (ozb) is een gemeentelijke belasting die jaarlijks wordt geheven over de waarde van onroerende zaken. Voor bedrijfspanden bestaat deze belasting uit twee componenten: een eigenaarsdeel en een gebruikersdeel. Als eigenaar van een bedrijfspand betaal je altijd het eigenaarsdeel, en als je het pand zelf gebruikt, betaal je ook het gebruikersdeel.

De hoogte van deze belasting wordt berekend door het ozb-tarief van de gemeente te vermenigvuldigen met de WOZ-waarde van het pand. Deze WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld op basis van de waardepeildatum van 1 januari van het voorgaande jaar. Het is belangrijk om te weten dat elke gemeente haar eigen ozb-tarieven hanteert, waardoor de belastingdruk per gemeente aanzienlijk kan verschillen.

De gemeente stuurt in het begin van het jaar een aanslag voor de volledige jaarlijkse ozb. Deze belasting is een belangrijke inkomstenbron voor gemeenten en wordt gebruikt voor diverse gemeentelijke voorzieningen. Voor ondernemers vormt deze belasting een substantiële kostenpost, zeker bij grotere bedrijfspanden met een hoge WOZ-waarde.

Hoe wordt de ozb verrekend bij de verkoop van een bedrijfspand?

Bij de verkoop van een bedrijfspand vindt er een verrekening plaats van de reeds betaalde ozb. Aangezien de ozb-aanslag meestal aan het begin van het jaar voor het gehele jaar wordt opgelegd, moet deze belasting naar rato worden verdeeld tussen koper en verkoper, gebaseerd op de periode van eigendom.

De verrekening gebeurt meestal bij de notariële overdracht. De notaris berekent welk deel van het jaar de verkoper eigenaar was en welk deel voor rekening van de koper komt. Stel dat een bedrijfspand op 1 april wordt overgedragen, dan heeft de verkoper het pand 3 maanden in eigendom gehad (25% van het jaar) en komt 75% van de jaarlijkse ozb voor rekening van de koper.

Het is gebruikelijk dat deze verrekening wordt opgenomen in de afrekening van de notaris. De verkoper heeft vaak de volledige aanslag al betaald en krijgt via de afrekening het deel terug dat voor rekening van de koper komt. In sommige gevallen kan ook worden afgesproken dat de verkoper en koper ieder hun eigen aanslag ontvangen van de gemeente, maar dit is minder gebruikelijk.

Let op: de verrekening betreft alleen het eigenaarsdeel van de ozb. Het gebruikersdeel wordt alleen verrekend als de koper ook daadwerkelijk de nieuwe gebruiker wordt van het pand.

Wie is verantwoordelijk voor de ozb-betaling na verkoop?

Na de eigendomsoverdracht is de nieuwe eigenaar wettelijk verantwoordelijk voor het betalen van het eigenaarsdeel van de ozb. De gemeente zal echter niet automatisch een aangepaste aanslag sturen – dit moet je zelf regelen door de eigendomsoverdracht door te geven aan de gemeente.

Voor het gebruikersdeel van de ozb geldt een andere regeling. Dit deel is verschuldigd door degene die het pand daadwerkelijk gebruikt. Als het pand na verkoop wordt verhuurd, is de huurder verantwoordelijk voor het gebruikersdeel. Staat het pand leeg, dan is er geen gebruikersdeel verschuldigd.

Het is belangrijk om te weten dat de gemeente voor de ozb-heffing uitgaat van de situatie op 1 januari van het belastingjaar. Dat betekent dat degene die op 1 januari eigenaar was, in principe de aanslag voor het gehele jaar ontvangt. Bij verkoop gedurende het jaar blijft de oorspronkelijke eigenaar formeel aansprakelijk tegenover de gemeente, ook al is er onderling een verrekening afgesproken met de nieuwe eigenaar.

Om problemen te voorkomen, is het verstandig om direct na de overdracht de gemeente te informeren over de nieuwe eigendomssituatie. Zo kan de gemeente de administratie aanpassen en eventuele toekomstige aanslagen naar het juiste adres sturen.

Kan ik ozb terugvragen na verkoop van mijn bedrijfspand?

Ja, als verkoper kun je een deel van de betaalde ozb terugvragen, maar dit gaat meestal niet rechtstreeks via de gemeente. De restitutie verloopt doorgaans via de eerdergenoemde verrekening bij de notaris. Als je de volledige jaaraanslag hebt betaald, krijg je via de notariële afrekening het deel terug dat betrekking heeft op de periode na de verkoop.

In uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld als de verrekening niet via de notaris is gelopen, kun je als verkoper contact opnemen met de gemeente om te vragen of restitutie mogelijk is. Niet alle gemeenten bieden deze mogelijkheid, en sommige hanteren een minimumbedrag voor restitutie.

Voor de koper geldt dat deze meestal geen aparte aanslag ontvangt voor het lopende jaar, maar via de notariële afrekening het deel betaalt dat betrekking heeft op de resterende periode van het jaar. Vanaf het volgende kalenderjaar zal de koper wel rechtstreeks de ozb-aanslag van de gemeente ontvangen.

Het is belangrijk om te controleren of de WOZ-waarde die als basis dient voor de ozb-berekening correct is. Een te hoge WOZ-waarde leidt tot een te hoge ozb-aanslag. Als je vermoedt dat de WOZ-waarde niet klopt, kun je binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking bezwaar maken. Bij Previcus zien we regelmatig dat gemeenten fouten maken bij het vaststellen van de WOZ-waarde, wat leidt tot onnodig hoge belastingaanslagen.

Welke afspraken over ozb moeten in het koopcontract worden opgenomen?

Om latere discussies te voorkomen, is het verstandig om duidelijke afspraken over de ozb-verrekening op te nemen in het koopcontract. De standaardbepaling in de meeste koopcontracten stelt dat de ozb naar rato wordt verrekend tussen koper en verkoper op basis van de overdrachtsdatum.

Specifieke punten die in het koopcontract geregeld moeten worden zijn:

• De exacte wijze van verrekening (meestal via de notaris)
• Welke belastingen precies worden verrekend (eigenaarsdeel en eventueel gebruikersdeel)
• De peildatum voor de verrekening (meestal de datum van eigendomsoverdracht)
• Afspraken over eventuele bezwaarprocedures tegen de WOZ-waarde die nog lopen
• Wie verantwoordelijk is voor het informeren van de gemeente over de eigendomsoverdracht

Het is ook verstandig om afspraken te maken over eventuele naheffingen of teruggaven die betrekking hebben op de periode vóór de eigendomsoverdracht. Als de gemeente bijvoorbeeld na de verkoop besluit dat de ozb over voorgaande jaren moet worden aangepast, moet duidelijk zijn wie hiervoor verantwoordelijk is.

Daarnaast is het belangrijk om in het koopcontract vast te leggen wie recht heeft op een eventuele verlaging van de WOZ-waarde als gevolg van een lopende bezwaarprocedure. Als de verkoper bezwaar heeft gemaakt tegen de WOZ-waarde en dit bezwaar wordt na de verkoop toegewezen, moet duidelijk zijn of de verkoper of de koper recht heeft op de teruggave.

Bij complexe vastgoedtransacties kan het verstandig zijn om fiscaal advies in te winnen, zodat alle belastingaspecten, inclusief de ozb-verrekening, correct worden afgehandeld.

Bij Previcus helpen we dagelijks vastgoedeigenaren met het controleren en zo nodig verlagen van hun WOZ-waarde. Dit leidt niet alleen tot lagere ozb-aanslagen, maar ook tot besparingen op andere belastingen die gebaseerd zijn op de WOZ-waarde. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek als je vragen hebt over de WOZ-waarde of ozb-verrekening bij de verkoop van je bedrijfspand.