Wanneer treedt de woz cap in werking voor commerciële huurpanden?

De wettelijke beperking op huurverhogingen voor zakelijk vastgoed

De wettelijke beperking op huurverhogingen voor zakelijk vastgoed gaat binnenkort in werking. Deze zogeheten maximering, gebaseerd op de WOZ-waarde, heeft verstrekkende gevolgen voor eigenaren en huurders van commerciële panden. De nieuwe regeling voor bedrijfsruimten volgt het voorbeeld van de reeds ingevoerde cap voor woningen, maar kent belangrijke verschillen in toepassing en berekening. In dit artikel leest u precies wanneer deze maatregel ingaat, voor welke panden deze geldt, en hoe u als zakelijke verhuurder of huurder hierop kunt anticiperen.

Wat is de woz cap voor commerciële huurpanden?

De woz cap is een wettelijke maximering die een plafond stelt aan de jaarlijkse huurverhogingen voor zakelijke vastgoedobjecten. Deze regeling vormt een nieuwe vorm van huurprijsbescherming specifiek gericht op de commerciële vastgoedmarkt. De cap is direct gekoppeld aan de WOZ-waarde van het betreffende pand en heeft als doel om excessieve huurstijgingen te voorkomen.

De wettelijke basis van deze regeling ligt in de aanpassing van het huurrecht voor bedrijfsruimten. Anders dan bij woningen, waar de huurprijsbescherming al langer bestaat, is deze maatregel voor commercieel vastgoed een relatief nieuwe ontwikkeling. De regeling is ingevoerd om de balans tussen verhuurders en zakelijke huurders te verbeteren in een markt waar huurprijzen soms onevenredig snel stijgen.

Een belangrijk verschil met de woz cap voor woningen is dat bij commerciële panden rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van de zakelijke huurmarkt. Zo gelden er andere percentages en berekeningswijzen, en is er meer aandacht voor de verschillende typen bedrijfsruimten zoals winkels, kantoren en bedrijfshallen. Ook zijn er specifieke uitzonderingen voor bepaalde categorieën vastgoed die bij woningen niet voorkomen.

Wanneer gaat de woz cap voor zakelijke huurpanden precies in?

De invoering van de maximering op huurverhogingen voor commerciële panden staat gepland voor het tweede kwartaal van 2024. De exacte datum waarop de regeling van kracht wordt, is vastgesteld op 1 juli 2024. Vanaf dat moment moeten alle nieuwe huurverhogingen voor zakelijke objecten voldoen aan de gestelde maximering.

Voor de implementatie is een overgangsregeling opgesteld. Huurverhogingen die vóór de ingangsdatum zijn aangekondigd maar na 1 juli 2024 ingaan, moeten alsnog voldoen aan de nieuwe regelgeving. Dit betekent dat verhuurders die al huurverhogingen hebben aangekondigd, deze mogelijk moeten herzien om binnen de wettelijke grenzen te blijven.

De implementatie verloopt in twee fases. In de eerste fase, die direct ingaat op de startdatum, geldt de cap voor alle nieuwe huurverhogingen. In de tweede fase, ongeveer zes maanden later, volgt een evaluatiemoment waarbij de effecten van de regeling worden beoordeeld en eventuele aanpassingen kunnen worden doorgevoerd.

Belangrijk om te weten is dat bestaande huurcontracten niet met terugwerkende kracht worden aangepast. De regeling geldt alleen voor huurverhogingen die na de ingangsdatum worden doorgevoerd. Huurders en verhuurders hebben dus nog enkele maanden om zich voor te bereiden op de nieuwe situatie.

Voor welke typen commerciële huurpanden geldt de woz cap?

De nieuwe maximeringsregeling is van toepassing op een breed spectrum aan zakelijke vastgoedobjecten, maar niet op alle categorieën. Primair vallen onder de regeling:

• Winkelpanden en retailruimtes
• Kantoorgebouwen en kantoorruimtes
• Bedrijfsruimten zoals productielocaties en werkplaatsen
• Horeca-objecten zoals restaurants en cafés
• Gemengde objecten met zowel een commerciële als woonfunctie (voor het commerciële deel)

Bepaalde categorieën vastgoed zijn uitgezonderd van de regeling. Dit betreft onder meer:

• Tijdelijke huurcontracten met een looptijd korter dan twee jaar
• Nieuwbouwpanden die na 2022 zijn opgeleverd (gedurende de eerste vijf jaar na oplevering)
• Specifieke zorgvastgoed met een medische bestemming
• Onderwijsgebouwen en schoolpanden
• Panden met een huurprijs boven een bepaalde drempelwaarde (momenteel vastgesteld op €50.000 per jaar)

Voor distributiecentra en grote logistieke complexen geldt een aangepaste regeling, waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken en waarderingsmethoden voor dit type vastgoed. Hierbij speelt de locatie, bereikbaarheid en schaalgrootte een belangrijke rol in de berekening van de maximale huurverhoging.

Hoe wordt de maximale huurverhoging berekend onder de woz cap?

De berekening van de maximaal toegestane huurverhoging binnen de woz cap voor zakelijke panden volgt een specifieke formule die rekening houdt met zowel de WOZ-waarde als inflatie. De basis van deze berekening is als volgt:

De maximale jaarlijkse huurverhoging is beperkt tot inflatie (CPI) plus 1%, met een absoluut maximum dat gekoppeld is aan de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Dit betekent dat de huurverhoging nooit hoger mag zijn dan de procentuele stijging van de WOZ-waarde plus 1 procentpunt.

Voor de praktische toepassing betekent dit:

1. Bepaal de inflatiecorrectie (CPI) over het voorgaande jaar
2. Bereken het percentage waarmee de WOZ-waarde is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar
3. De maximale huurverhoging is het laagste van:
   • CPI + 1%
   • WOZ-waardestijging + 1%

Bij de berekening wordt uitgegaan van de meest recente WOZ-beschikking. Hierbij is het belangrijk om te beseffen dat de WOZ-waarde altijd een jaar achterloopt; de WOZ-beschikking van 2024 heeft namelijk waardepeildatum 1 januari 2023. Dit tijdsverschil tussen de waardepeildatum en het moment van huurverhoging moet worden meegenomen in de berekeningen.

Voor panden met een gemengde functie wordt alleen het commerciële deel meegenomen in de berekening. Dit vereist een nauwkeurige objectafbakening en waardering van de verschillende onderdelen van het pand.

Wat betekent de woz cap voor zakelijke huurders en verhuurders?

De invoering van deze maximering heeft verstrekkende gevolgen voor alle partijen in de commerciële vastgoedmarkt. Voor huurders biedt de regeling meer zekerheid en bescherming tegen plotselinge grote huurverhogingen, wat leidt tot beter voorspelbare huisvestingskosten. Dit is vooral gunstig voor kleinere ondernemers die gevoelig zijn voor stijgende huisvestingslasten.

Voor verhuurders betekent de cap een beperking van de mogelijkheden om huurprijzen marktconform aan te passen, vooral in gebieden waar de vastgoedwaarden snel stijgen. Dit kan impact hebben op het rendement van vastgoedbeleggingen en mogelijk leiden tot aanpassingen in investeringsstrategieën. Verhuurders moeten hun huurverhogingsbeleid herzien en zorgen dat ze tijdig de juiste WOZ-gegevens hebben om correcte berekeningen te maken.

Op contractueel niveau zijn er belangrijke overwegingen. Bestaande huurcontracten met indexeringsclausules die hogere verhogingen toestaan dan de woz cap, worden overruled door de nieuwe wetgeving. Dit betekent dat contractuele afspraken mogelijk moeten worden herzien. Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten is het raadzaam om specifieke bepalingen op te nemen die rekening houden met de woz cap.

Strategisch gezien kan de woz cap leiden tot verschuivingen in de vastgoedmarkt. Verhuurders kunnen meer aandacht gaan besteden aan het verbeteren van hun panden om hogere WOZ-waarderingen te realiseren, wat op termijn hogere huurverhogingen mogelijk maakt. Anderzijds kunnen huurders er belang bij hebben om de WOZ-waarde van hun gehuurde pand kritisch te laten beoordelen.

Hoe kan Previcus bedrijven helpen bij vraagstukken rondom de woz cap?

Als specialist in vastgoedwaarderingen biedt Previcus gerichte ondersteuning bij alle aspecten van de woz cap voor commerciële huurpanden. Onze expertise ligt in het controleren en optimaliseren van WOZ-waardes, wat direct relevant is voor de berekening van de maximale huurverhoging onder de nieuwe regeling.

Wij kunnen u bijstaan met:

• Controle van de WOZ-waarde van uw commerciële pand om te verzekeren dat deze correct is vastgesteld
• Bezwaarprocedures tegen onjuiste WOZ-waarderingen die de basis vormen voor de huurverhogingsberekening
• Advies over de correcte toepassing van de woz cap in specifieke situaties
• Strategische planning voor zowel huurders als verhuurders om optimaal in te spelen op de nieuwe regelgeving
• Ondersteuning bij de objectafbakening van gemengde panden om duidelijkheid te krijgen over welke delen onder de cap vallen

Voor verhuurders bieden wij diensten om de impact van de woz cap op hun vastgoedportefeuille te analyseren en strategieën te ontwikkelen om rendement te behouden. Voor huurders kunnen wij controleren of de door de verhuurder berekende maximale huurverhoging correct is toegepast.

Onze specialisten hebben ruime ervaring met WOZ-waarderingen en bezwaarprocedures en zijn volledig op de hoogte van de nieuwste wetgeving. Wij werken samen met u om tot de meest nauwkeurige en eerlijke waardering te komen, rekening houdend met alle relevante factoren zoals leegstand, onderhoudsstaat en marktomstandigheden.

Neem contact met ons op voor een vrijblijvend adviesgesprek over hoe de woz cap uw specifieke situatie beïnvloedt en hoe wij u kunnen helpen om hierop te anticiperen.