Wanneer moet ik ozb betalen voor mijn bedrijfspand?

Als eigenaar of gebruiker van een bedrijfspand heb je jaarlijks te maken met de onroerendezaakbelasting (OZB). Deze gemeentelijke belasting vormt voor veel ondernemers een aanzienlijke kostenpost. Belangrijk is daarom om te weten wanneer je deze belasting moet betalen, hoe deze wordt berekend en welke mogelijkheden er zijn om hierop te besparen. In dit artikel bespreken we de betalingstermijnen, berekeningswijze, mogelijke vrijstellingen en bezwaarmogelijkheden voor de OZB van je zakelijk vastgoed.

Wanneer moet ik ozb betalen voor mijn bedrijfspand?

De betalingstermijn voor de OZB van je commerciële vastgoed is afhankelijk van de gemeente waarin je pand zich bevindt. In de regel ontvang je de aanslag voor de OZB in het eerste kwartaal van het jaar, meestal in februari of maart. De peildatum voor de waardering ligt altijd op 1 januari van het voorgaande jaar. Dit betekent dat de WOZ-waarde die in 2024 wordt vastgesteld, gebaseerd is op de waarde van je pand op 1 januari 2023.

Na ontvangst van de aanslag heb je doorgaans enkele weken tot enkele maanden de tijd om de belasting te voldoen. De meeste gemeenten bieden de mogelijkheid om in termijnen te betalen, vaak verspreid over 10 maanden. Als je gebruik maakt van automatische incasso, kun je meestal in meer termijnen betalen dan wanneer je zelf het bedrag overmaakt.

Belangrijk om te weten is dat er een onderscheid bestaat tussen het eigenaarsdeel en het gebruikersdeel van de OZB. Als je zowel eigenaar als gebruiker bent van het bedrijfspand, betaal je beide delen. Ben je alleen eigenaar (bijvoorbeeld als verhuurder), dan betaal je alleen het eigenaarsdeel. Ben je alleen gebruiker (huurder), dan betaal je alleen het gebruikersdeel. De aanslag voor beide delen wordt meestal tegelijk verstuurd.

Hoe wordt de ozb voor mijn bedrijfspand berekend?

De OZB voor je bedrijfspand wordt berekend op basis van twee elementen: de WOZ-waarde van je pand en het OZB-tarief dat je gemeente hanteert. De formule is eenvoudig: WOZ-waarde × OZB-tarief = OZB-aanslag.

De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld. Deze waarde is gebaseerd op verschillende factoren zoals de locatie, de grootte, de staat van onderhoud en de functie van het pand. Ook vergelijkbare verkochte objecten in de omgeving spelen een rol bij deze waardering.

Het OZB-tarief verschilt per gemeente en wordt jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld. Sinds 1994, toen de Wet WOZ in het leven werd geroepen, hebben gemeenten keuzevrijheid in het bepalen van deze tarieven, waardoor de verschillen tussen gemeenten aanzienlijk kunnen zijn. Het tarief wordt uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde.

Voor bedrijfspanden wordt onderscheid gemaakt tussen:

• Het eigenaarsdeel: te betalen door de eigenaar van het pand
• Het gebruikersdeel: te betalen door de gebruiker van het pand

Het tarief voor niet-woningen (zoals bedrijfspanden) ligt doorgaans hoger dan voor woningen. Bovendien kunnen tarieven verschillen per type bedrijfspand, afhankelijk van het gemeentelijk beleid.

Welke vrijstellingen zijn er voor ozb bij bedrijfspanden?

Er bestaan verschillende situaties waarin je mogelijk (gedeeltelijk) vrijgesteld kunt worden van OZB voor je bedrijfspand. Deze vrijstellingen zijn wettelijk vastgelegd, maar de toepassing ervan kan per gemeente verschillen.

De meest voorkomende vrijstellingen zijn:

• Monumenten: Als je bedrijfspand een rijksmonument is, kan er in sommige gemeenten een gedeeltelijke vrijstelling gelden.
• Non-profit organisaties: Voor bepaalde maatschappelijke, culturele, religieuze of liefdadigheidsinstellingen geldt vaak een vrijstelling.
• Tijdelijke leegstand: Bij leegstand van je bedrijfspand kan in sommige gevallen het gebruikersdeel van de OZB vervallen. Het eigenaarsdeel blijft echter altijd verschuldigd.
• Openbare land- en waterwegen: Grond die gebruikt wordt voor openbare land- en waterwegen is vrijgesteld.
• Natuurterreinen: Als je bedrijfspand zich op een natuurterrein bevindt, kan er een vrijstelling gelden.

Het is belangrijk om te weten dat deze vrijstellingen niet automatisch worden toegepast. In veel gevallen moet je deze zelf aanvragen bij je gemeente. De voorwaarden en procedures hiervoor verschillen per gemeente, dus informeer altijd naar de specifieke regels in jouw situatie.

Voor recreatieondernemers is er recent een belangrijke uitspraak geweest van de Hoge Raad. Hieruit bleek dat gemeenten jarenlang te veel belasting hebben geheven bij vakantieparken. Recreatieondernemers hebben volgens berekeningen ongeveer 15 miljoen euro per jaar te veel aan OZB betaald. Dit voorbeeld laat zien hoe belangrijk het is om kritisch naar je aanslag te kijken.

Kan ik bezwaar maken tegen de ozb-aanslag voor mijn bedrijfspand?

Ja, je kunt bezwaar maken tegen de OZB-aanslag voor je bedrijfspand als je vermoedt dat deze niet correct is. Dit bezwaar richt zich meestal op de vastgestelde WOZ-waarde, aangezien deze de basis vormt voor de berekening van de OZB.

De procedure voor het maken van bezwaar verloopt als volgt:

1. Je moet binnen 6 weken na dagtekening van de aanslag bezwaar indienen bij de gemeente. Deze termijn is wettelijk vastgesteld en wordt strikt gehanteerd.
2. Het bezwaarschrift moet schriftelijk worden ingediend en voorzien zijn van je persoonlijke gegevens, een duidelijke omschrijving van het besluit waartegen je bezwaar maakt, en de redenen waarom je het niet eens bent met dit besluit.
3. Onderbouw je bezwaar zo goed mogelijk met relevante documentatie, zoals taxatierapporten, foto’s van gebreken aan het pand, of vergelijkingen met soortgelijke panden in de omgeving.

Er zijn verschillende gronden waarop je bezwaar kunt maken:

• Onjuiste WOZ-waardering door verkeerde objectkenmerken (zoals oppervlakte of bouwjaar)
• Onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud
• Onvoldoende rekening gehouden met ligging en omgevingsfactoren
• Geen rekening gehouden met bijzondere omstandigheden zoals de coronacrisis

Veel gemeenten hebben na de coronacrisis bijvoorbeeld onvoldoende rekening gehouden met de negatieve gevolgen voor de waarde van vastgoed, terwijl ze wel de mogelijkheid hadden om corona op te voeren als bijzondere omstandigheid bij het bepalen van de WOZ-waarde.

Hoe kan ik besparen op ozb voor mijn bedrijfspand?

Er zijn verschillende strategieën om te besparen op de OZB voor je bedrijfspand. De meest effectieve aanpak is het kritisch laten controleren van de WOZ-waarde, aangezien deze de basis vormt voor de berekening van de OZB.

Enkele praktische besparingstips:

1. Controleer de objectkenmerken: Verifieer of de gegevens die de gemeente gebruikt voor de waardering (zoals oppervlakte, bouwjaar en functie) correct zijn.
2. Maak tijdig bezwaar: Houd de termijn van 6 weken na dagtekening van de aanslag goed in de gaten.
3. Vraag tijdig vooroverleg aan: Bij nieuwbouw of verbouwing kun je al bij de afgifte van de omgevingsvergunning om vooroverleg met de gemeente vragen.
4. Laat een onafhankelijke taxatie uitvoeren: Een taxatierapport door een gecertificeerde WOZ-taxateur kan sterke onderbouwing bieden voor een bezwaar.
5. Overweeg een meerjarige vaststellingsovereenkomst: Hiermee staat de WOZ-waarde voor meerdere jaren vast, wat voordelig kan zijn voor alle betrokken partijen.

Het is ook belangrijk om te controleren of het tarief dat de gemeente oplegt voor je object correct is. Gemeenten hebben weliswaar keuzevrijheid in het bepalen van de OZB-tarieven, maar moeten zich wel aan de wettelijke regels houden.

Bij Previcus helpen we sinds 2003 verschillende soorten vastgoedeigenaren bij het vaststellen van een correcte WOZ-waarde. We kijken kritisch naar zowel de waardering als de toegepaste tarieven. Door onze expertise over WOZ-waarderingen hebben we al voor duizenden bedrijven aanzienlijke besparingen gerealiseerd op hun OZB en andere WOZ-gerelateerde belastingen.