Taxatieverslag en KOUDV factoren bij vaststellen WOZ-waarde 

Het is vrij verbazingwekkend dat een gemeente in veel gevallen geen taxatiegegevens met een belastingplichtige deelt, wanneer men zelfstandig een WOZ-procedure voert bij een bezwaar van zakelijk vastgoed. Het taxatieverslag is een onderbouwing van de WOZ-waarden, maar niet altijd even duidelijk voor degene die bezwaar maakt. U heeft bepaalde (WOZ) taxatiekennis nodig om een taxatieverslag te kunnen lezen en interpreteren. Daarnaast is er kennis van KOUDV factoren nodig. Previcus kan u ontzorgen bij dit proces en het uit handen nemen. In deze blog leest u welke kennis onze specialisten hebben en waarbij we kunnen helpen. 

In het taxatieverslag staan minimaal 3 referentieobjecten welke de waarde onderbouwen. Deze referentieobjecten moeten aan bepaalde eisen voldoen. Maar wat zijn deze eisen? Als er een afwijking is ten opzichte van het referentiepand in bijvoorbeeld staat van de keuken of oppervlakte, dan moet deze afwijking doorberekend worden in de WOZ-waarde van het pand.  

Maar om welke objectkenmerken gaat het en hoe rekent de gemeente dit door in de waarde? Dit zijn inhoudelijke en (taxatie)technische berekeningen waar men een bepaald niveau van kennis voor moet hebben om dit goed uit te werken. Gelukkig heeft Previcus alle kennis hiervan in huis en helpen wij u graag. 

Naast het taxatieverslag, vragen onze taxateurs aanvullende informatie bij de gemeente op. Bijvoorbeeld informatie over de KOUDV factoren. Die zijn namelijk ook belangrijk bij de waardebepaling van zakelijk vastgoed. KOUDV staat voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. 

Wat is de kwaliteit van het pand? Hoe oud is het pand? Waar is het pand gelegen? In hoeverre liggen deze punten in lijn met de 3 referentiepanden van de gemeente? 

Hoe is het gesteld met het onderhoud? Zijn er gebreken zoals bijvoorbeeld schimmelvorming, vochtvlekken en scheurvorming? Deze zaken zijn onderdeel van de waardebepaling. 

Hoe ziet het pand eruit? Heeft het een bijzondere bouw/uiterlijk waardoor de kans van verkoop kleiner is ten opzichte van andere panden zoals de referentieobjecten? Wat is de uitstraling van de straat en omgeving versus die van de referentieobjecten? 

Ook doelmatigheid moet worden meegenomen bij de waardebepaling. Een bepaald aantal vierkante meters zegt niet altijd iets. Wanneer het een onhandige indeling heeft, dan heeft de doelmatigheid ook invloed op de WOZ-waard. Een woning met grote open ruimtes en makkelijke toegankelijkheid verkoopt sneller dan een pand met allemaal kleine kamers en aparte indeling van de ruimtes. U kunt denken aan aflopende daken, driehoekige kamers en een badkamer welke via de keuken te betreden is in plaats van een hal.  

De gemeente moet minimaal 3 referentieobjecten gebruiken om zo de waarde te onderbouwen. Bij verkoop zien wij in de regel nieuwe(re) keukens, badkamers en/of toiletten: normaliter zorgt men voor een upgrade daar dit de verkoop zal bevorderen. De in behandeling genomen object daarentegen betreft in de regel een pand dat niet recentelijk is verkocht. Dit betekent dat de voorzieningen vaak ouder zijn. In hoeverre is dit in de waarde doorberekend? Een keuken van 15 jaar oud is tenslotte minder waard dan een keuken van 2 jaar oud.  

Behalve het controleren van de door de gemeente gebruikte gegevens, gaan wij zelf ook op zoek naar punten die invloed hebben op de WOZ-waarde. Zo kan de nabijheid van een spoor of een snelweg zorgen voor een waardevermindering. Wij gaan ook op zoek naar referentieobjecten die wij verwerken in de onderbouwing van de waarde.