Moet ik als huurder of verhuurder de ozb betalen voor een bedrijfspand?

Bij zakelijk vastgoed is de onroerendezaakbelasting (ozb) een belangrijke kostenpost. Zowel huurders als verhuurders hebben hiermee te maken, maar wie is nu eigenlijk verantwoordelijk voor de betaling? De verdeling van deze belastingplicht hangt af van verschillende factoren, waaronder wettelijke bepalingen en afspraken in het huurcontract. Voor bedrijfspanden geldt een andere regeling dan voor woningen, met specifieke regels voor zowel de eigenaar als de gebruiker van het pand. In dit artikel bespreken we de verantwoordelijkheden, contractuele bepalingen en berekeningswijzen van de ozb voor zakelijk vastgoed.

Wie is wettelijk verantwoordelijk voor de ozb bij een bedrijfspand?

De wettelijke basis voor de onroerendezaakbelasting is vastgelegd in artikel 220 van de Gemeentewet. Hierin wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen twee soorten ozb voor bedrijfspanden: het eigenaarsdeel en het gebruikersdeel.

Het eigenaarsdeel van de ozb moet altijd worden betaald door de juridische eigenaar van het pand, dus de verhuurder. Deze belasting is gekoppeld aan het bezit van het onroerend goed, ongeacht of het pand verhuurd wordt of leegstaat.

Het gebruikersdeel van de ozb is daarentegen de verantwoordelijkheid van degene die het pand daadwerkelijk gebruikt, meestal de huurder. Dit deel van de belasting is gekoppeld aan het feitelijk gebruik van het pand. Bij leegstand is er geen gebruiker en wordt dit deel van de belasting niet geheven.

Deze wettelijke verdeling is de basis, maar in de praktijk kunnen contractuele afspraken tussen huurder en verhuurder leiden tot een andere kostenverdeling. De belastingaanslag zelf wordt echter altijd opgelegd aan de wettelijk aangewezen belastingplichtige.

Wat staat er in het huurcontract over ozb-betaling?

In huurcontracten voor bedrijfspanden worden vaak specifieke afspraken gemaakt over de doorbelasting van belastingen, waaronder de ozb. Deze afspraken kunnen afwijken van de wettelijke regeling.

In de meeste standaard huurcontracten voor zakelijk vastgoed (zoals het ROZ-model) is opgenomen dat de verhuurder het eigenaarsdeel van de ozb betaalt, maar deze kosten vervolgens doorberekent aan de huurder. Dit gebeurt meestal via de servicekosten. Hierdoor betaalt de huurder in de praktijk vaak zowel het gebruikersdeel (direct aan de gemeente) als het eigenaarsdeel (indirect via de verhuurder).

Sommige huurcontracten bevatten een zogenaamde “triple-net” constructie, waarbij alle kosten, inclusief alle belastingen, voor rekening van de huurder komen. Dit is vooral gebruikelijk bij langlopende huurcontracten voor grote bedrijfspanden.

Als het huurcontract geen expliciete bepalingen bevat over de ozb, dan geldt de wettelijke regeling. Dit betekent dat de verhuurder het eigenaarsdeel betaalt en de huurder het gebruikersdeel. Het is daarom belangrijk om het huurcontract goed te controleren op deze bepalingen.

Hoe wordt de ozb voor bedrijfspanden berekend?

De berekening van de ozb is gebaseerd op de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van het bedrijfspand. Deze waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en vormt de grondslag voor verschillende belastingen, waaronder de ozb.

De formule voor de berekening is relatief eenvoudig: de WOZ-waarde wordt vermenigvuldigd met het ozb-tarief dat door de gemeente is vastgesteld. Dit tarief verschilt per gemeente en wordt jaarlijks opnieuw bepaald.

Voor bedrijfspanden zijn er twee verschillende tarieven:

• Het tarief voor eigenaren (eigenaarsdeel)
• Het tarief voor gebruikers (gebruikersdeel)

De totale ozb-last voor een bedrijfspand is dus de som van deze twee componenten. In de praktijk is het eigenaarstarief vaak hoger dan het gebruikerstarief, maar dit kan per gemeente verschillen.

De WOZ-waarde van een bedrijfspand wordt bepaald op basis van verschillende factoren, zoals de locatie, het bouwjaar, de staat van onderhoud, en vergelijkbare verkoopcijfers van soortgelijke panden. Voor specifieke typen vastgoed, zoals distributiecentra of kantoorpanden, kunnen ook factoren als de kapitalisatiefactor (de verhouding tussen koopsom en jaarhuur) een rol spelen.

Kan ik als huurder bezwaar maken tegen de ozb-aanslag?

Als huurder van een bedrijfspand kunt u inderdaad bezwaar maken tegen de ozb-aanslag, maar alleen tegen het gebruikersdeel dat rechtstreeks aan u is opgelegd. Dit bezwaar moet binnen zes weken na dagtekening van de aanslag worden ingediend bij de gemeente.

Hoewel u als huurder formeel geen bezwaar kunt maken tegen het eigenaarsdeel van de ozb (omdat deze aanslag aan de verhuurder is gericht), kunt u wel indirect belang hebben bij een juiste vaststelling hiervan. Als het eigenaarsdeel via het huurcontract aan u wordt doorberekend, dan heeft een te hoge WOZ-waarde ook financiële gevolgen voor u.

In dat geval kunt u met uw verhuurder overleggen of deze bereid is bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking. Sommige huurcontracten bevatten zelfs bepalingen die de verhuurder verplichten om op verzoek van de huurder bezwaar te maken.

Bij bezwaarprocedures voor zakelijk vastgoed is het vaak zinvol om een specialist in te schakelen. Deze kan beoordelen of de WOZ-waarde correct is vastgesteld en of er gronden zijn voor bezwaar. Vooral bij grotere bedrijfspanden kan een succesvolle bezwaarprocedure leiden tot aanzienlijke besparingen op de ozb.

Wat zijn de verschillen tussen ozb voor woningen en bedrijfspanden?

Er bestaan belangrijke verschillen tussen de ozb-heffing voor woningen en voor bedrijfspanden, die directe financiële gevolgen hebben voor eigenaren en gebruikers.

Het meest opvallende verschil is dat bij woningen alleen de eigenaar ozb betaalt, terwijl bij bedrijfspanden zowel de eigenaar als de gebruiker belastingplichtig zijn. Dit betekent dat de totale belastingdruk voor bedrijfspanden relatief hoger is.

Daarnaast zijn de ozb-tarieven voor bedrijfspanden doorgaans hoger dan voor woningen. Gemeenten hanteren verschillende tarieven voor woningen en niet-woningen, waarbij de laatste categorie vaak zwaarder wordt belast.

De waarderingsmethode kan ook verschillen. Bij woningen wordt vooral gekeken naar recente verkoopcijfers van vergelijkbare objecten (vergelijkingsmethode), terwijl bij bedrijfspanden vaker de huurwaardekapitalisatiemethode wordt toegepast. Hierbij wordt de huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor om tot de WOZ-waarde te komen.

Voor bedrijfspanden geldt bovendien dat factoren zoals de locatie, bereikbaarheid en parkeergelegenheid een grotere invloed hebben op de waardebepaling dan bij woningen. Ook specifieke kenmerken zoals de aanwezigheid van installaties of de mogelijkheid tot uitbreiding kunnen de WOZ-waarde beïnvloeden.

Tot slot heeft de ozb voor bedrijfspanden een grotere impact op de exploitatiekosten dan bij woningen. Voor ondernemers is het daarom extra belangrijk om de juistheid van de WOZ-waarde kritisch te beoordelen.

Bij Previcus helpen we zowel huurders als verhuurders van bedrijfspanden bij het controleren van de WOZ-waarde en het indienen van bezwaar wanneer deze te hoog is vastgesteld. Door onze expertise kunnen we vaak aanzienlijke besparingen realiseren op de ozb-lasten voor zakelijk vastgoed.