Invloed van kapitalisatiefactor en objectafbakening op WOZ waarde van bedrijfspanden

Bij niet-woningen, oftewel bedrijfspanden, is het afhankelijk van het type vastgoed en hoe de WOZ-waarde wordt bepaald. Bij bedrijfspanden wordt de waardebepaling in de regel gedaan op basis van de huurwaardekapitalisatie vermenigvuldigd met een factor. De aanpassing van deze zogenoemde kapitalisatiefactor kan al zorgen voor een WOZ-verlaging. Ook referentieobjecten en objectafbakening spelen een rol bij de waardeberekening van bedrijfspanden. In deze blog leest u meer over hoe wij bovenstaande factoren controleren en welke invloed dit heeft op de WOZ-waarde van bedrijfspanden.  

De kapitalisatiefactor is de aankoopprijs van een bedrijfspand gedeeld door de jaarhuur. Bij de berekening van de WOZ-waarde van een bedrijfspand wordt de jaarhuur vermenigvuldigd met deze kapitalisatiefactor. Uit de praktijk blijkt alleen dat de kapitalisatiefactor op verschillende manieren kan worden bepaald. Er zijn verschillende zaken die de factor kunnen beïnvloeden:  

Onze taxateur checkt of de kapitalisatiefactor klopt en of er met de juiste jaarhuur wordt gerekend. Ook voeren we een controle uit op andere objecten in de omgeving en de gehanteerde kapitalisatiefactor. Het kan niet zo zijn dat het ene bedrijfspand een hoge kapitalisatiefactor heeft en een nabijgelegen bedrijfspand een lagere kapitalisatiefactor. Daarom vragen we ook een onderbouwing van de kapitalisatiefactor op, zodat wij deze kunnen controleren. 

Bij bedrijfspanden spelen referentieobjecten ook een grote rol. Onze taxateur gaat op zoek naar referentieobjecten die overeenkomen met het in behandeling genomen object met een lagere huurwaarde per vierkante meter. In veel gevallen delen onze klanten de huurgegevens met ons en hebben wij inzicht in de huurwaarde per vierkante meter. Met deze gegevens controleren we of de huurwaarde die de gemeente hanteert gelijk is aan de daadwerkelijke huur. Wanneer de gemeente met een hogere huurwaarde rekent dan de werkelijke huur, dan is de WOZ-waarde vaak te hoog.  

De oppervlakte controleren wij ook. Door gebruik te maken van diverse tools en databases voeren wij een controle uit en gaan we na of de oppervlakte van de gemeente overeenkomt met de daadwerkelijke oppervlakte. Bij een verschil zullen we dit met de gemeente bespreken.  

In veel gevallen zijn winkels onderdeel van een groter geheel: denk aan winkelcentra of één grote parkeerplaats waar meerdere winkels aan grenzen. Een veel gemaakte fout is de objectafbakening: door opnieuw de databases en tools te gebruiken kunnen wij controleren of de gemeente niet te veel vierkante meters heeft toegekend of onterecht de parkeerplaatsen bij de huurwaarden heeft meegenomen, wat automatisch zorgt voor een te hoge WOZ-waarde.