Kan een te hoge woz waarde nadelig zijn voor bepaalde belastingen?

De invloed van de WOZ-beschikking op uw vastgoedportefeuille

De jaarlijkse WOZ-beschikking kan aanzienlijke gevolgen hebben voor uw vastgoedportefeuille. Wanneer de gemeente de objecten in uw portefeuille hoger waardeert dan realistisch, kan dit leiden tot hogere betalingen aan diverse belastingen, waaronder de vennootschapsbelasting. Deze overwaardering kan een langdurige impact hebben op uw strategische waardeontwikkeling. Veel vastgoedeigenaren accepteren de gemeentelijke waardering zonder deze kritisch te evalueren, terwijl een correcte WOZ-waarde essentieel is voor een eerlijke belastingaanslag. In dit artikel bespreken we de financiële implicaties van een opwaarts afwijkende WOZ-waardering en hoe u hierop kunt anticiperen.

De gevolgen van een te hoge WOZ-waarde op belastingaanslagen

Een opwaarts afwijkende WOZ-taxatie heeft directe financiële consequenties voor diverse belastingen die u als vastgoedeigenaar betaalt. De impact hiervan is vaak groter dan veel investeerders beseffen en kan gedurende meerdere jaren doorwerken in uw totale belastingdruk.

De onroerendezaakbelasting (OZB) wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van uw objecten. Gemeenten hanteren een percentage van deze waarde als belastinggrondslag. Een object dat bijvoorbeeld €20.000 te hoog is gewaardeerd, leidt bij een OZB-tarief van 0,1% direct tot €20 te veel belasting per jaar per object.

Daarnaast beïnvloedt de WOZ-waarde via het eigenwoningforfait ook de vennootschapsbelasting. Dit forfait wordt als percentage van de WOZ-waarde berekend en bij de belastbare inkomsten opgeteld. Een te hoge waardering resulteert dus in een hoger belastbaar inkomen, wat leidt tot meer belasting.

Voor verhuurders komt daar nog de verhuurderheffing bij. Deze belasting wordt berekend over de WOZ-waarde van huurwoningen onder de liberalisatiegrens. Een te hoge WOZ-waarde leidt hier direct tot een hogere heffing.

De invloed van een hoge WOZ-waarde op hypotheekvoorwaarden

De relatie tussen de WOZ-waarde van uw vastgoedobjecten en de hypotheekvoorwaarden is complexer dan veel investeerders denken. Een hoge WOZ-waarde heeft indirect een negatief effect op het voordeel van fiscale aftrekposten door de berekening van het eigenwoningforfait.

Dit forfait wordt als percentage van de WOZ-waarde berekend en bij het belastbare inkomen opgeteld, waardoor de netto voordelen van renteaftrek worden verkleind. Bij een te hoge WOZ-waardering wordt dit eigenwoningforfait onterecht verhoogd, wat resulteert in een hogere belastingdruk.

In uw belastingaangifte kunt u de WOZ-waarde niet zomaar aanpassen. U moet de waarde gebruiken die op de beschikking staat, tenzij u formeel bezwaar heeft gemaakt en dit is toegekend. Dit benadrukt het belang van tijdige actie wanneer u vermoedt dat de WOZ-waarde van uw objecten te hoog is vastgesteld.

Wanneer is het zinvol om bezwaar te maken tegen een te hoge WOZ-waarde?

Het indienen van bezwaar tegen uw WOZ-beschikking kan strategisch voordelig zijn onder bepaalde omstandigheden. Bezwaar maken is met name interessant wanneer u vermoedt dat de WOZ-waarde van uw objecten minimaal 5% te hoog is vastgesteld. Dit kan aanzienlijke besparingen opleveren in OZB, vennootschapsbelasting en verhuurderheffing.

Bezwaar maken is vooral zinvol in situaties waarbij uw objecten bijzondere kenmerken hebben die de waarde negatief beïnvloeden maar niet zijn meegenomen in de taxatie, of bij waardedrukkende factoren in de omgeving. Een goed onderbouwd bezwaar kan leiden tot een correcte waardering en daarmee een rechtvaardige belastingaanslag.

Stappen voor een succesvolle verlaging van uw WOZ-waarde

Het succesvol laten verlagen van de WOZ-waarde van uw vastgoedobjecten vereist een systematische aanpak en grondige voorbereiding. Begin met het controleren van de WOZ-beschikkingen op feitelijke onjuistheden en verzamel bewijsmateriaal dat uw bezwaar ondersteunt. Dit omvat recente taxatierapporten, foto’s van onderhoudsgebreken en documentatie over vergelijkbare objecten met lagere waarderingen.

Het bezwaar moet binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking worden ingediend. U kunt bezwaar maken via het online bezwaarformulier van uw gemeente, een schriftelijk bezwaarschrift per post, of door een gespecialiseerde dienstverlener in te schakelen.

Na het indienen van uw bezwaar zal de gemeente dit beoordelen. Vaak volgt er een hoorzitting of een bezoek van een taxateur. Bereid u hierop voor door uw argumenten helder te kunnen presenteren. Indien nodig kunt u in beroep gaan bij de rechtbank.

Potentiële nadelen van een lagere WOZ-waarde

Hoewel het verlagen van de WOZ-waarde fiscale voordelen biedt, kunnen er ook potentiële nadelen zijn. Een lagere WOZ-waarde kan invloed hebben op de perceptie van de marktwaarde van uw objecten bij potentiële kopers en hypotheekverstrekkers. Het kan ook invloed hebben op de maximale huurprijs binnen het woningwaarderingsstelsel voor huurwoningen.

In de meeste gevallen wegen de fiscale voordelen van een correcte (lagere) WOZ-waarde echter op tegen deze potentiële nadelen, vooral als de huidige waardering duidelijk te hoog is.

Bij twijfel over de juistheid van uw WOZ-waarde en de mogelijke voor- en nadelen van bezwaar maken, kunt u overwegen om professioneel advies in te winnen voor een objectieve waardebepaling van uw vastgoedportefeuille.