Hoeveel kan de woz waarde stijgen na een dakkapel?

Strategische waardeontwikkeling van vastgoedobjecten door dakkapelaanpassingen

Het toevoegen van een dakkapel aan een vastgoedobject is een strategische investering die zowel extra ruimte als licht toevoegt, maar ook de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille beïnvloedt. Deze aanpassing kan resulteren in een waardevermeerdering van het object, variërend van 2% tot 8% van de totale WOZ-waarde. Deze waardeverandering is afhankelijk van factoren zoals de omvang, kwaliteit en locatie van het object. Het is cruciaal om inzicht te krijgen in de factoren die deze waardestijging bepalen en de gevolgen voor belastingen, zoals de vennootschapsbelasting en afschrijving.

Factoren die de waardestijging van vastgoedobjecten door dakkapellen beïnvloeden

De invloed van een dakkapel op de WOZ-waarde van een vastgoedobject wordt door diverse factoren bepaald. De omvang en kwaliteit van de dakkapel zijn hierbij essentieel. Een ruime, hoogwaardig afgewerkte dakkapel kan een grotere bijdrage leveren aan de waardestijging dan een kleinere, eenvoudigere constructie.

De locatie van het object is eveneens van groot belang. In gebieden met een hogere marktwaarde, zoals stedelijke zones of gewilde wijken, kan een dakkapel significant meer waarde toevoegen dan in regio’s met lagere vastgoedprijzen. Dit komt doordat extra vierkante meters in deze gebieden hoger worden gewaardeerd.

Ook speelt de huidige marktsituatie een rol. In een krappe vastgoedmarkt met stijgende prijzen kan de toevoeging van een dakkapel tot een relatieve hogere waardestijging leiden dan in een ruimere markt.

Een professioneel geïnstalleerde dakkapel die voldoet aan de bouwvoorschriften en een vergunning heeft, verhoogt de WOZ-waarde meer dan een zelfgebouwde variant zonder de juiste documentatie.

De initiële staat van het object is ook relevant. Bij verouderde objecten kan een moderne dakkapel een aanzienlijke waardestijging opleveren als onderdeel van een algehele opwaardering.

Berekening van de nieuwe WOZ-waarde door gemeenten na dakkapelaanpassingen

Gemeenten hanteren een systematische benadering bij het vaststellen van de nieuwe WOZ-waarde na het plaatsen van een dakkapel. Dit gebeurt via de vergelijkingsmethode, waarbij verkoopcijfers van vergelijkbare objecten met en zonder dakkapel in dezelfde regio worden geanalyseerd.

Het proces start vaak met een melding van de verbouwing via de omgevingsvergunning. Sommige gemeenten gebruiken luchtfoto’s om wijzigingen aan objecten te identificeren. Vervolgens wordt de toename in gebruiksoppervlakte volgens de NEN 2580-norm berekend. Deze extra vierkante meters worden vermenigvuldigd met een referentiewaarde per vierkante meter op basis van vergelijkbare objecten in de omgeving.

Naast de oppervlaktetoename wordt ook de kwaliteitsverbetering van de dakkapel meegewogen. Hierbij speelt de functionele verbetering van het object een rol, zoals de creatie van een volwaardige extra ruimte.

Het is belangrijk te weten dat gemeenten werken met een waardepeildatum, doorgaans 1 januari van het voorgaande jaar. Als de dakkapel na deze datum is geplaatst, wordt de waardeverandering pas in het volgende belastingjaar verwerkt.

De uiteindelijke waardebepaling is een combinatie van objectieve factoren (oppervlakte, materiaalgebruik) en een marktwaardeschatting door de gemeentelijke taxateur, wat kan verklaren waarom dezelfde dakkapel tot verschillende waardestijgingen bij verschillende objecten kan leiden.

Rendabiliteit van dakkapelinvesteringen in vastgoedportefeuilles

Bij het overwegen van een dakkapel is het essentieel om een kosten-batenanalyse te maken. De investering varieert meestal tussen €5.000 en €15.000, afhankelijk van de omvang, materialen en of er gekozen wordt voor een prefab of maatwerkoplossing. Hiertegenover staat de potentiële waardevermeerdering van het vastgoedobject.

Vanuit het perspectief van de WOZ-waarde is een dakkapel niet altijd direct rendabel. Een waardeaanpassing van €10.000 kan de WOZ-waarde met €15.000 verhogen, maar dit leidt tot hogere jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Bij een gemiddeld OZB-tarief van 0,1% betekent dit €15 extra belasting per jaar, wat de terugverdientijd vanuit belastingoogpunt verlengt.

Echter, andere factoren kunnen de investering rendabel maken. De verkoopwaarde van het object stijgt vaak meer dan de WOZ-waarde, omdat kopers bereid zijn te betalen voor de extra ruimte en comfort. Uit onderzoek blijkt dat dakkapellen tot de aanpassingen behoren met de hoogste return on investment bij verkoop, met een gemiddeld rendement van 75-90% van de investering.

Vergeleken met andere vastgoedverbeteringen zoals een nieuwe badkamer (60-70% rendement) of een aanbouw (50-80%), scoort een dakkapel relatief goed. Bovendien voegt een dakkapel direct gebruiksgenot toe, wat een niet-financiële maar wel belangrijke opbrengst is.

Voor optimale rendabiliteit is het raadzaam om te kiezen voor een dakkapel die aansluit bij de stijl van het object en de buurt, en die voldoet aan de bouwvoorschriften.

Belastingimplicaties van een hogere WOZ-waarde door dakkapelaanpassingen

Een verhoging van de WOZ-waarde door een dakkapel heeft diverse fiscale implicaties. De meest directe impact is op de onroerendezaakbelasting (OZB), die berekend wordt als percentage van de WOZ-waarde. Bij een gemiddeld tarief van 0,1% betekent elke €10.000 aan WOZ-waardestijging ongeveer €10 extra OZB per jaar.

De waterschapsbelasting wordt ook gedeeltelijk gebaseerd op de WOZ-waarde, waardoor het watersysteemheffing-deel stijgt met een hogere WOZ-waarde, resulterend in een lichte jaarlijkse kostenverhoging.

Voor eigenaren is het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting relevant. Dit forfait wordt berekend als percentage van de WOZ-waarde, en bij een hogere waarde moet er meer belasting betaald worden. Voor 2024 is het tarief 0,35% voor objecten met een WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.200.000. Bij een WOZ-waardestijging van €15.000 betekent dit ongeveer €52,50 extra belastbaar inkomen per jaar, wat neerkomt op ongeveer €15-25 extra inkomstenbelasting afhankelijk van de belastingschijf.

Voor verhuurders kan een hogere WOZ-waarde zowel positieve als negatieve effecten hebben. Bij objecten in box 3 (vermogensrendementsheffing) resulteert een hogere WOZ-waarde in meer belasting. Tegelijkertijd kan een hogere WOZ-waarde bij huurobjecten leiden tot meer WWS-punten, wat een hogere maximale huurprijs mogelijk maakt.

Het is belangrijk om deze langetermijnkosten mee te nemen in de beslissing om een dakkapel te plaatsen, naast de eenmalige investering en de potentiële waardevermeerdering bij verkoop.

Procedure voor bezwaar tegen een verhoogde WOZ-waarde na dakkapelaanpassingen

Indien u vermoedt dat de gemeente de waardestijging door de dakkapel te hoog heeft ingeschat, kunt u bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Dit is een wettelijk recht dat binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking kan worden uitgeoefend.

Begin met het verzamelen van bewijsmateriaal, zoals documentatie van de kosten van de dakkapel, inclusief offertes en facturen. Zoek verkoopcijfers van vergelijkbare objecten in de buurt met en zonder dakkapel. Deze informatie kan worden verkregen via vastgoedwebsites of bij een makelaar.

Schrijf een duidelijk bezwaarschrift waarin u uw argumenten onderbouwt met feiten en cijfers, verwijzend naar specifieke referentieobjecten. Vermeld ook de exacte afmetingen en specificaties van de dakkapel.

Dien het bezwaar tijdig in bij de gemeente, bij voorkeur aangetekend of met ontvangstbevestiging. Na ontvangst zal de gemeente het bezwaar beoordelen en mogelijk contact opnemen voor aanvullende informatie of een hoorzitting.

Het maken van bezwaar kan complex zijn vanwege de technische aspecten van waardebepaling. Wij bij Previcus zijn gespecialiseerd in het begeleiden van dit soort procedures. Onze taxateurs hebben jarenlange ervaring met het beoordelen van WOZ-waarderingen en weten precies welke factoren gemeenten meewegen bij het bepalen van de waardestijging door verbouwingen zoals dakkapellen.

Mocht het bezwaar worden afgewezen, dan kunt u binnen zes weken in beroep gaan bij de rechtbank. In dat geval is professionele ondersteuning vaak nog waardevoller, omdat de procedure formeler wordt en er specifieke juridische en taxatietechnische kennis nodig is.

Onthoud dat het maken van bezwaar kosteloos is en dat er niets te verliezen valt. Een succesvolle procedure kan jarenlang belastingvoordeel opleveren, omdat een lagere WOZ-waarde doorwerkt in verschillende belastingen.