Hoe kan ik de ozb-waarde van mijn bedrijfspand verlagen?

Als eigenaar van een bedrijfspand weet je dat de belastingaanslag voor onroerende zaken een aanzienlijke kostenpost kan zijn. Een te hoge waardering kan jarenlang doorwerken in je bedrijfskosten. Gelukkig zijn er verschillende manieren om de belastingdruk op je zakelijk vastgoed te optimaliseren. In dit artikel bespreken we diverse mogelijkheden om de belastingwaarde van je commerciële pand te verminderen, welke bewijsstukken je nodig hebt, en wanneer het verstandig is om professionele hulp in te schakelen.

Wat is de ozb-waarde en hoe wordt deze bepaald voor bedrijfspanden?

De onroerendezaakbelasting (ozb) is een gemeentelijke belasting die jaarlijks wordt geheven op basis van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van je bedrijfspand. Deze belasting bestaat uit twee componenten: een eigenarendeel en, indien het pand verhuurd is, een gebruikersdeel.

Gemeenten bepalen de WOZ-waarde op basis van verschillende factoren. De locatie van het pand speelt een cruciale rol – een vergelijkbaar pand in het centrum van Amsterdam heeft een hogere waarde dan eenzelfde pand in een buitenwijk van Emmen. Daarnaast kijken taxateurs naar de fysieke staat van het gebouw, waarbij aspecten zoals onderhoudsniveau, bouwjaar en eventuele renovaties worden meegewogen.

Ook economische factoren hebben invloed op de waardebepaling. Denk aan de vraag naar bepaalde typen vastgoed in de regio, leegstandspercentages en algemene marktontwikkelingen. Gemeenten hanteren vaak een vergelijkingsmethode, waarbij ze kijken naar recente verkoopcijfers van soortgelijke panden in de omgeving.

Het is belangrijk te weten dat de peildatum voor de WOZ-waarde altijd 1 januari van het voorgaande jaar is. De waarde die in 2024 wordt vastgesteld, is dus gebaseerd op de situatie zoals die op 1 januari 2023 was.

Wanneer heb ik recht op een lagere ozb-waarde voor mijn bedrijfspand?

Er zijn verschillende situaties waarin je als eigenaar recht hebt op een lagere belastingaanslag. Een leegstaand bedrijfspand is een veelvoorkomende reden. Bij leegstand ontvang je geen huurinkomsten, maar in sommige gemeenten betaal je wel dubbele ozb omdat je zowel het eigenarendeel als het gebruikersdeel moet ophoesten. Dit is het geval in gemeenten zoals Nijmegen, Vlaardingen, Rijswijk en diverse andere plaatsen.

Ook achterstallig onderhoud kan een geldige reden zijn voor waardevermindering. Gebreken zoals lekkages, verouderde installaties of structurele problemen verlagen de marktwaarde van je pand en zouden dus ook in de WOZ-waarde moeten worden verdisconteerd.

Economische veroudering is een andere belangrijke factor. Als je pand door veranderende marktomstandigheden minder courant is geworden, bijvoorbeeld doordat er minder vraag is naar kantoorruimte in jouw regio, zou dit in de waardering terug te zien moeten zijn.

Tot slot is een onjuiste waardering door de gemeente een veel voorkomende grond voor bezwaar. Gemeenten maken soms fouten bij het vaststellen van de oppervlakte, het inschatten van de staat van onderhoud, of ze hanteren een te hoge kapitalisatiefactor bij hun berekeningen.

Hoe maak ik bezwaar tegen de woz-waarde van mijn bedrijfspand?

De procedure om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde van je bedrijfspand begint bij het ontvangen van de WOZ-beschikking. Je hebt zes weken na dagtekening van deze beschikking de tijd om bezwaar in te dienen. Deze termijn is wettelijk vastgelegd en wordt strikt gehandhaafd – te laat indienen betekent meestal dat je bezwaar niet meer in behandeling wordt genomen.

Begin met het opstellen van een bezwaarschrift waarin je duidelijk aangeeft waarom je het niet eens bent met de vastgestelde waarde. Een goed bezwaarschrift bevat minimaal:

• Je persoonlijke gegevens en die van je bedrijf
• Het objectnummer en adres van het bedrijfspand
• De vastgestelde WOZ-waarde waartegen je bezwaar maakt
• Een onderbouwde toelichting waarom deze waarde volgens jou onjuist is
• De waarde die volgens jou correct zou zijn
• Bewijsstukken die je standpunt ondersteunen

Na het indienen van je bezwaar neemt de gemeente contact met je op. Vaak volgt er een hoorzitting of een bezoek van een gemeentelijke taxateur aan je pand. Tijdens deze fase is het belangrijk om goed voorbereid te zijn en je argumenten helder te kunnen presenteren.

Als je het niet eens bent met de beslissing op je bezwaar, kun je in beroep gaan bij de rechtbank. Hiervoor geldt opnieuw een termijn van zes weken na de beslissing op je bezwaar. Voor een beroepsprocedure ben je griffierecht verschuldigd.

Het inschakelen van een specialist op het gebied van WOZ-waarderingen kan je veel tijd en moeite besparen. Deze professionals kennen de wet- en regelgeving goed en weten precies welke argumenten effectief zijn bij het aanvechten van een WOZ-waarde.

Welke bewijsstukken heb ik nodig om de ozb-waarde te laten verlagen?

Goede bewijsstukken zijn cruciaal voor een succesvolle verlaging van je ozb-waarde. Een professioneel taxatierapport is vaak het meest overtuigende bewijs. Zo’n rapport, opgesteld door een erkende taxateur, geeft een onderbouwde schatting van de marktwaarde van je pand en kan aantonen dat de gemeentelijke waardering te hoog is.

Fotografisch bewijs van gebreken of achterstallig onderhoud is ook zeer waardevol. Maak duidelijke foto’s van alle aspecten die de waarde van je pand verminderen, zoals lekkages, scheuren in muren, verouderde installaties of andere mankementen.

Vergelijkingsmateriaal van soortgelijke panden in de omgeving kan eveneens nuttig zijn. Als je kunt aantonen dat vergelijkbare panden voor een lagere waarde zijn getaxeerd of verkocht, versterkt dit je bezwaar.

Voor specifieke situaties zijn aanvullende bewijsstukken nodig:

• Bij leegstand: een verklaring van leegstand, afgemelde nutsvoorzieningen of bewijs van intrekking van gebruiksvergunningen
• Bij functionele veroudering: rapporten die aantonen dat het pand niet meer voldoet aan huidige eisen of normen
• Bij economische veroudering: marktanalyses die een verminderde vraag naar dit type vastgoed aantonen
• Bij onjuiste objectafbakening: een NEN 2580 meetrapport dat de correcte oppervlakte aantoont

In het geval van zorg- of medisch vastgoed kan de werktuigenvrijstelling relevant zijn. Hiervoor moet je documentatie verzamelen die aantoont welke installaties onder deze vrijstelling vallen.

Wat zijn de kosten en baten van het verlagen van de ozb-waarde?

Het verlagen van de ozb-waarde van je bedrijfspand kan aanzienlijke financiële voordelen opleveren. Een succesvolle verlaging werkt door in meerdere jaren, wat de totale besparing flink kan doen oplopen. Bijvoorbeeld: een waardevermindering van €100.000 kan, afhankelijk van het gemeentelijke ozb-tarief, jaarlijks honderden euro’s belastingvoordeel opleveren.

In bijzondere gevallen kunnen de besparingen nog veel groter zijn. In een recente casus werd de WOZ-waarde van een waterleidingstation na bezwaar en beroep verlaagd van €2.927.000 naar €553.000 – een verlaging van maar liefst 81%. Dit leverde een netto besparing op van ruim €5.500.

Bij een hotelketen zorgde een aanpassing van de kapitalisatiefactor en een correctie van de gehanteerde huurwaarde voor een verlaging van €2.070.000, met een netto besparing van €7.466,49 als resultaat.

Tegenover deze potentiële besparingen staan natuurlijk kosten. Als je zelf bezwaar maakt, investeer je vooral tijd. Schakel je een specialist in, dan zijn daar kosten aan verbonden. Veel specialisten werken echter op basis van no-cure-no-pay, wat betekent dat je alleen betaalt als er daadwerkelijk een verlaging wordt gerealiseerd.

De kosten voor professionele ondersteuning liggen meestal tussen de 20% en 30% van de gerealiseerde belastingbesparing in het eerste jaar. Gezien het feit dat een WOZ-verlaging meestal voor meerdere jaren geldt, is de investering vaak snel terugverdiend.

Kan ik zelf de ozb-waarde van mijn bedrijfspand verlagen of heb ik een specialist nodig?

Het zelf maken van bezwaar tegen de ozb-waarde is zeker mogelijk en kan in eenvoudige gevallen effectief zijn. Je kent je eigen pand immers het beste en weet welke factoren de waarde beïnvloeden. Het voordeel van zelf bezwaar maken is dat je geen kosten hebt aan externe adviseurs.

Toch zijn er goede redenen om een specialist in te schakelen voor zakelijke WOZ-bezwaren. De slagingspercentages liggen aanzienlijk hoger wanneer professionals het bezwaar behandelen. Dit komt doordat zij:

• Specifieke kennis hebben van waarderingsmethodieken
• Weten welke argumenten juridisch standhouden
• Ervaring hebben met vergelijkbare objecten
• De juiste taal spreken in communicatie met gemeentelijke taxateurs
• Beschikken over referentiegegevens van soortgelijke panden

Zakelijke WOZ-bezwaren zijn vaak complexer dan bezwaren voor woningen. Bij bedrijfspanden spelen factoren zoals huurwaardekapitalisatie, correcte objectafbakening en specifieke vrijstellingen een rol. Een specialist kan bijvoorbeeld controleren of de gemeente de juiste kapitalisatiefactor heeft toegepast of dat er sprake is van een werktuigenvrijstelling bij specifieke installaties.

Voor panden met bijzondere kenmerken, zoals zorgvastgoed, is specialistische kennis nog belangrijker. Hier gelden vaak specifieke regels, zoals de scheiding van wonen en zorg of de eerdergenoemde werktuigenvrijstelling, die grote invloed kunnen hebben op de uiteindelijke waardebepaling.

Bij complexe situaties of hogere waarden kan het verstandig zijn om voor een specialist te kiezen. We helpen je graag bij het beoordelen van je WOZ-beschikking en het indienen van een gedegen bezwaar als daar aanleiding toe is. Met onze jarenlange ervaring en specialistische kennis zorgen we voor een eerlijke waardering van je bedrijfspand.