Hoe beïnvloedt de ozb de exploitatiekosten van een bedrijfspand?

Voor ondernemers met een bedrijfspand vormen de jaarlijkse lasten een belangrijk onderdeel van de exploitatiekosten. Een van de vaste kostenposten die vaak onderschat wordt, is de onroerendezaakbelasting (ozb). Deze gemeentelijke heffing kan een aanzienlijke impact hebben op je totale vastgoedkosten en daarmee op je bedrijfsresultaat. De hoogte van deze belasting varieert per gemeente en is afhankelijk van de waarde van je bedrijfspand. Inzicht in hoe deze belasting wordt berekend en welke mogelijkheden er zijn om deze kosten te optimaliseren, kan je helpen om je exploitatiekosten beter te beheersen.

Wat is de ozb en hoe wordt deze berekend voor bedrijfspanden?

De onroerendezaakbelasting (ozb) is een jaarlijkse belasting die door gemeenten wordt geheven over onroerende zaken zoals bedrijfspanden. Deze belasting bestaat uit twee componenten: het eigenaarsdeel en het gebruikersdeel. Als eigenaar van een bedrijfspand betaal je altijd het eigenaarsdeel. Indien je ook de gebruiker bent van het pand, betaal je daarnaast ook het gebruikersdeel. Bij verhuur betaalt de huurder alleen het gebruikersdeel.

De basis voor de berekening van de ozb is de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van het bedrijfspand. Deze waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en weerspiegelt de marktwaarde van het pand op de peildatum (1 januari van het voorgaande jaar). De formule voor de berekening is eenvoudig: de WOZ-waarde vermenigvuldigd met het ozb-tarief dat door de gemeente is vastgesteld.

Voor bedrijfspanden is het belangrijk om te weten dat het ozb-tarief voor niet-woningen doorgaans hoger ligt dan voor woningen. Bovendien hanteren gemeenten verschillende tarieven voor het eigenaarsdeel en het gebruikersdeel. De tarieven worden jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld en kunnen per gemeente aanzienlijk verschillen.

Welk percentage van de totale exploitatiekosten bestaat gemiddeld uit ozb?

De impact van de ozb op de totale exploitatiekosten van een bedrijfspand verschilt per sector en type vastgoed. Gemiddeld genomen vormt de ozb ongeveer 5 tot 10 procent van de totale jaarlijkse exploitatiekosten van een commercieel vastgoedobject. Dit percentage kan echter sterk variëren afhankelijk van factoren zoals de locatie, het type bedrijfspand en de specifieke gemeentelijke tarieven.

Wanneer we de ozb vergelijken met andere vaste lasten, zien we dat deze vaak lager uitvalt dan kosten voor onderhoud (gemiddeld 15-20%) en energiekosten (10-15%), maar hoger dan verzekeringen (2-4%). Voor retailvastgoed in dure winkelgebieden kan de ozb een relatief kleiner deel van de totale kosten vormen, terwijl voor industrieel vastgoed of logistieke centra de ozb verhoudingsgewijs zwaarder kan wegen.

Per sector zijn er duidelijke verschillen waarneembaar:

• Kantoorpanden: 6-8% van de totale exploitatiekosten
• Winkelpanden: 4-7% van de totale exploitatiekosten
• Industrieel vastgoed: 8-12% van de totale exploitatiekosten
• Horeca: 5-8% van de totale exploitatiekosten
• Zorgvastgoed: 7-10% van de totale exploitatiekosten

Belangrijk om te beseffen is dat de ozb een vaste last is die je als ondernemer jaarlijks moet betalen, ongeacht of je bedrijf winst maakt. Hierdoor kan de impact op kleinere bedrijven of startende ondernemers relatief groot zijn.

Hoe verschillen de ozb-tarieven per gemeente en wat betekent dit voor bedrijven?

De ozb-tarieven voor bedrijfspanden kunnen tot wel 300% verschillen tussen Nederlandse gemeenten. Deze aanzienlijke variatie maakt de vestigingsplaats een belangrijke factor in de totale vastgoedkosten voor ondernemers. Uit recente cijfers blijkt dat gemeenten in de Randstad vaak hogere tarieven hanteren dan gemeenten in meer landelijke gebieden.

Enkele voorbeelden van gemeenten met opvallend hoge ozb-tarieven voor niet-woningen zijn Rotterdam, Nijmegen en Den Haag. Aan de andere kant van het spectrum vind je gemeenten als Haarlemmermeer, Veendam en Zoetermeer, die relatief lagere tarieven hanteren.

Deze verschillen hebben concrete gevolgen voor bedrijven:

Voor bedrijven met meerdere vestigingen kan het nuttig zijn om de ozb-lasten per locatie te analyseren en deze te betrekken bij strategische beslissingen over uitbreiding of verhuizing. Vooral voor bedrijven met een hoge vastgoedwaarde, zoals productiebedrijven of logistieke centra, kunnen de verschillen in ozb-tarieven tussen gemeenten oplopen tot duizenden euro’s per jaar.

Wanneer en hoe kan een bedrijf bezwaar maken tegen de ozb-aanslag?

Als je van mening bent dat de WOZ-waarde van je bedrijfspand te hoog is vastgesteld, heb je het recht om bezwaar te maken. Dit moet je doen binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking, die je meestal eind februari ontvangt. Het is belangrijk om deze termijn niet te missen, want te laat ingediende bezwaren worden in principe niet in behandeling genomen.

Het stappenplan voor het maken van bezwaar ziet er als volgt uit:

1. Controleer de WOZ-beschikking op juistheid van objectkenmerken (oppervlakte, bouwjaar, staat van onderhoud)
2. Verzamel bewijsmateriaal dat aantoont dat de waarde te hoog is vastgesteld (bijvoorbeeld vergelijkbare panden met lagere WOZ-waarden)
3. Stel een bezwaarschrift op met duidelijke argumenten waarom de WOZ-waarde niet correct is
4. Dien het bezwaar in bij de gemeente binnen de gestelde termijn
5. Overweeg om een taxatierapport op te laten stellen door een deskundige

Er zijn verschillende gronden waarop je bezwaar kunt maken:

• Onjuiste objectkenmerken (bijvoorbeeld een verkeerde oppervlakte)
• Verkeerde objectafbakening (het pand is onjuist afgebakend)
• Achterstallig onderhoud dat niet is meegenomen in de waardering
• Leegstand of verhuurproblemen die de waarde drukken
• Verkeerde vergelijkingsobjecten gebruikt bij de waardebepaling

Een professioneel taxatierapport kan je bezwaar aanzienlijk versterken. Hierin wordt door een onafhankelijke taxateur de werkelijke marktwaarde van je pand bepaald, wat als tegenbewijs kan dienen voor de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. Bij complexe vastgoedobjecten is het vaak verstandig om specialistische hulp in te schakelen, omdat deze panden specifieke kenmerken hebben die niet altijd goed worden meegenomen in de standaard WOZ-taxatie.

Welke strategieën kunnen bedrijven toepassen om de impact van ozb op exploitatiekosten te verminderen?

Er zijn verschillende strategieën die je als ondernemer kunt toepassen om de impact van de ozb op je exploitatiekosten te beperken. Deze variëren van korte-termijn acties tot langetermijnstrategieën:

Korte-termijn strategieën:

• Controleer jaarlijks de WOZ-beschikking op fouten in objectkenmerken of objectafbakening
• Maak tijdig bezwaar als je vermoedt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld
• Vergelijk je WOZ-waarde met vergelijkbare panden in de omgeving
• Neem bij huuronderhandelingen de ozb-kosten expliciet mee als onderdeel van de totale huisvestingskosten
• Onderzoek of je in aanmerking komt voor vrijstellingen, bijvoorbeeld voor bepaalde duurzame investeringen

Lange-termijn strategieën:

• Overweeg bij uitbreidingsplannen of nieuwe vestigingen de ozb-tarieven van verschillende gemeenten
• Investeer in duurzame aanpassingen die de exploitatiekosten verlagen (zoals zonnepanelen), ook al verhogen deze mogelijk de WOZ-waarde
• Evalueer periodiek of de indeling en het gebruik van je pand optimaal is voor de bedrijfsvoering én de belastingdruk
• Bouw een goede relatie op met de gemeente en blijf op de hoogte van voorgenomen wijzigingen in het ozb-beleid

Voor grotere vastgoedportefeuilles kan het nuttig zijn om een meerjarige strategie te ontwikkelen voor het beheer van de ozb-lasten. Dit kan betekenen dat je systematisch bezwaar maakt tegen te hoge WOZ-waarderingen, maar ook dat je bij investeringsbeslissingen de impact op de WOZ-waarde en daarmee de ozb-lasten meeweegt.

Bij Previcus zien we in de praktijk dat veel ondernemers onnodig te veel ozb betalen omdat ze de WOZ-beschikking niet kritisch beoordelen. Door jaarlijks even tijd te nemen om de beschikking te controleren, kun je vaak al aanzienlijke besparingen realiseren. Vooral bij specifieke objecten zoals sportaccommodaties, horeca of zorgvastgoed worden regelmatig fouten gemaakt in de waardering, wat leidt tot een te hoge ozb-aanslag.

Door bovenstaande strategieën toe te passen, kun je als ondernemer meer grip krijgen op deze vaste kostenpost en bijdragen aan een gezondere exploitatie van je bedrijfspand.