Gemeentes laten kans liggen om gevolgen coronacrisis mee te nemen in bepaling WOZ-waarde

Gepubliceerd op 4 maart 2021.

Eigenaren en gebruikers van winkels en horecapanden in de gemeente Heusden die vanwege de coronamaatregelen moesten sluiten, hoeven van de gemeente voorlopig geen onroerendezaakbelasting (ozb) te betalen. Heusden hoopt later dit jaar beter te weten welk effect de coronasluiting heeft gehad op de waarde van de betreffende panden. Meer gemeentes zouden dit voorbeeld kunnen volgen en de coronamaatregelen kunnen aanmerken als ‘bijzondere omstandigheid’, om zo de getroffen ondernemer tegemoet te komen. 

Ondanks aanbevelingen van de Waarderingskamer door het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lokale overheden (ESBL), hebben weinig lokale overheden ervoor gekozen om corona op te voeren als ‘bijzondere omstandigheid’ bij het bepalen van de WOZ-waarde van bijvoorbeeld bedrijfspanden. Hierdoor betalen ondernemers alsnog ‘het volle pond’ aan belasting voor hun horeca- en winkelpanden. Dat terwijl veel ondernemers het lastig hebben. Zo blijkt uit een recent onderzoek van Vastgoed Belang dat 80% van de verhuurders binnen de horeca of retail de huurder momenteel tegemoet moet komen, door het kwijtschelden van (een deel van) de huur of door uitstel van huurbetalingen. 

Voor het bepalen van de WOZ-waarde van onroerend goed, wordt volgens de Wet WOZ de peildatum gebruikt van 1 januari in het voorgaande kalenderjaar. Voor de lokale belastingaanslagen die nu bij burgers en bedrijven op de mat liggen, is dat dus 1 januari 2020. Een eventuele invloed van de coronamaatregelen op de waarde van onroerend goed, zal dus pas zichtbaar worden bij de aanslag van 2022. 

Er bestaat echter een mogelijkheid in de Wet WOZ om toch rekening te houden met de omstandigheden uit het voorbije jaar, als er sprake is van een ‘bijzondere omstandigheid.’ Hoewel de coronacrisis nog nauwelijks invloed lijkt te hebben op de woningmarkt, is dat anders op de markt van bedrijfspanden. Het is goed voorstelbaar dat de coronacrisis wel degelijk invloed heeft op de waarde van winkel- en horecavastgoed en kantoorpanden. ABN AMRO voorspelt in een sectorrapportage een waardedaling op zowel kantoorpanden als winkelvastgoed. 

Deze veranderingen zien we nu niet terug in de WOZ-waardebepaling voor het huidige belastingjaar, vanwege de waardepeildatum van 1 januari 2020. Gemeentes houden in hun waardering dus nog geen rekening met de leegloop van bedrijfspanden. Leegstand zorgt op termijn voor een waardedaling en als overheden rekening zouden houden met deze waardedaling, dan zou dat resulteren in een lagere belasting voor de betrokken ondernemers. 

Bijzondere omstandigheid bij beperking van gebruik 

De jurisprudentie laat zien dat de waardebepaling wel degelijk opgevoerd kan worden als bijzondere omstandigheid als er sprake is van een ‘beperking van gebruik’ van een specifieke categorie vastgoed als gevolg van een door de overheid opgelegde regel. De coronamaatregelen kunnen ook zo worden gezien, mits ze gericht zijn op (een beperking van) specifiek gebruik. 

Volgens ESBL vallen daar onder meer horecagelegenheden, uitgaansgelegenheden, sportclubs, sauna’s, zwembaden, maar ook kappers, winkels en scholen onder. Vastgoed uit deze categorieën zou dus een andere waardering kunnen krijgen, door de coronamaatregelen als bijzondere omstandigheid aan te merken. Dat geldt overigens alleen als er op de huidige ‘toestand-datum’ ook echt sprake is van een substantiële waardevermindering van het vastgoed. 

Het is vreemd dat lokale overheden deze crisis niet zien als ‘bijzondere omstandigheid.’ Elke vorm van lastenverlichting zou deze zwaar getroffen groep ondernemers kunnen helpen en de waardevermindering van de panden is tenslotte het gevolg van de door de overheid zelf getroffen maatregelen. En de ondernemer? Die heeft zeker grond om bezwaar aan te tekenen als de gemeente geen rekening heeft gehouden met deze bijzondere omstandigheid.